马光远：“3.17”一周年 房价下一步会走向何方？

自2017年3月17日，北京推出史上最严的调控政策至今已经一周年之际，包括北京在内的一线城市与“3.17”之前比，可谓冰火两重天。以北京市场为例，“3.17”调控不仅让成交量大幅度下滑，二手房的成交量又高峰的一季度6万多套下滑至今年一季度的29044套；中原地产的数据显示，北京新建商品房住宅类合计调控后一年签约23388套，同比下调幅度达48.7%，刷新了历史最低记录。别墅类物业成交在317之后签约4137套，跌幅52.7%。跌幅最大的是商住类。

二手房价格也出现了明显的下滑，到今年一季度，二手房的价格已经连续9个月下滑。根据机构的统计，今年一季度北京二手住宅成交均价为53369元/平米，环比去年四季度下跌了3.6%，同比去年一季度则下跌了12%，与去年房价峰值时的二季度相比，房价跌幅更是达到了14.7%。可以说，除了个别稀缺的高端楼盘，北京二手房价格出现了普跌的行情，平均价格基本回到了2016年年底。

我在2016年年底预判2017年市场行情时，认为，2017年房地产市场将变天。我特别强调，一线城市、2016年的热点城市以及环北京地带将是最危险的领域，认为2017年一线城市的房价将出现下跌。在“3.17”调控政策后，我第一时间给予解读，认为“3.17”新政不仅仅是史上最为严厉的调控政策，更意味着，房地产上半场的正式结束。不管有没有“3.17”新政，房地产市场在经历20年的告诉增长之后，在三个方面面临前所未有的变局：

一是房地产市场的基本面发生巨大变化。从1998年房地产市场化改革以来，中国用了差不多20年的时间，实现了住房从短缺到供需平衡的历史性巨变，这是一个非常了不起的成就。在基本居住需求及商业地产基本满足的情况下，房地产市场的主要矛盾，已经从过去的房子不够，房子短缺，进入到资源配错导致的不均衡不充分的问题；

二是房地产的政策定位发生了剧烈的变化，房地产从稳增长的工具被定位为民生和居住。房地产政策正面临颠覆性的变化。房地产政策从经济政策为主回归到民生和社会政策为主。这意味着，中国将真正构建起以民生和居住为要义的房地产社会政策体系；

三是在大量的城市进入“二手房”时代后，房地产的价值链正在发生巨大的变化，面对一个存量房的市场，和过去短缺下的新房市场比，一定会发生颠覆性的洗牌。产业链的各个主体都面临着重新寻找赚钱的机会的问题。无论是从卖房回到租房，还是利用人工智能、物联网、大数据带来的房地产行业的变化再造价值链。总之，仅仅靠卖房赚钱的时代基本结束。

对于我所言的“变天”，一些思维肤浅者总是将我说的“房地产变天”简单理解化为房地产造福的时代结束，或者，房价要大跌，甚至房地产要崩盘。我在很多文章中特别强调，我从来没有讲我说的“变天”指房价要大跌或者房地产要崩盘。就经济学理论而言，资产价格什么时候崩盘，经济学理论对此没有任何预判能力。

我绝不会像某些专注唱空房地产市场10多年的人士，预测什么崩盘这些上帝都不知道的事。我在多篇文章中也不断告诫大家，对资产价格要有敬畏之心，不要拿自己的收入或者自己的那点肤浅的认识看待资产价格的变化。价格的高低是相对的，和预期及市场周期紧密相关。不要拿情绪和自己的一厢情愿或者自己的可怜的收入作为真理标准。我在这里再总结几点：

第一，没有只涨不跌的房价。在中国房价的认知误区里，典型的误区之一就是北京、上海等一线城市的房价永远不会降。记住，人类商品经济上千年，从来没有只涨不降的价格。房价也不例外。在1998年房地产市场化以来，北上广深的房价起码跌过三次！不要把短期走势和长期趋势混为一谈。我在2016年年底以来，一直认为，除了广州房价偏低，最危险的城市就是北京、深圳、上海等一线城市，以及被炒作过头的环北京地带和个别城市如合肥。当影响资产价格的外在因素发生巨大的变化，当房价阶段性超越居民收入极限的时候，当只有少数人可以买得起一个城市房价的时候，房价大概率短期是要调整的。只涨不跌，那是做梦。

第二，除了少数40个左右的城市房价现阶段偏高，中国90%以上的城市房价真的不高，有些甚至严重偏低。过去两年，我在谈及“变天”的时候，差不多每一次都要提醒，不是意味着每个城市的房价都要下跌，有些城市的房价仍然会上涨，我甚至列出了一个20个房价严重偏低的城市，典型的比如西安、大连、太原、长春等。事实证明，过去两年，这些价值洼地的城市都经历了一个快速上涨的行情。目前所谓的调控加码，基本就是这些价格偏低的城市。

但我要再次提醒，价格偏低不代表都可以投资，都可以买。尽管去年大量的四五线城市房价暴涨，但我一再提醒，除了有经济支撑、有区域支撑、有城市群概念的四五线城市的房价上涨有基础，大量的四五线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。

第三，“变天”不代表房地产造福的时代已经结束，只是意味着房地产的下半场玩法不同于上半场。从中国经济下一个30年的新周期看，房地产造福的时代远远没有结束：

下一个30年，城镇化将成为拉动中国经济增长的最大动力。中国在下一个30年要跨越中等陷阱，进入发达经济体行列，关键是能不能在城镇化上迈出实质性的步伐，推动中国完成城镇化的进程。城市的崛起将是下一个30年中国最大的亮点，房地产仍然处在产业的风口，房地产作为老百姓财富配置的主要工具的周期远远没有结束。未来的城镇化是以大城市、城市群以及湾区为重心，未来的房地产的机遇也将围绕这些城市。如何在核心城市周边挖掘城市群发展的机遇，这是房地产企业不容错过的风口；

就产业发展而言，下一个30年，中国经济将从高增长阶段进入到高质量阶段，推动中国经济从投资拉动转向创新驱动是高质量发展的关键，而产业的崛起是高质量发展的必然结果。中国要利用全球新的产业革命带来的巨大历史机遇，在制造业以及高端产业领域谋求弯道超车。房地产会与产业对接，房地产的价值链会发生颠覆性的变化；

从长期趋势看，中国的大城市、城市群以及湾区覆盖的城市，将是下一个30年城镇化人口净流入的主要区域，住房供求矛盾将长期处在失衡的状态，一旦政策变化，长期趋势这些地方的房价仍然向上。

当然，还需要强调的是，今年不仅仅是“3.17”调控一周年，更重要的是1998年房地产市场化改革20周年。过去的20年，房价及房地产市场不断在教育国民，对房价要敬畏，对房地产市场的复杂性要敬畏，对自己的智商要有谦卑之心。当年确定认为市场会如何如何的时候，其实可能你已经在犯巨大的错误。就此而言，这个市场没有所谓的神，我们都会犯错，我们的智商是无法完全战胜这个市场的。只是有些人错误少一点，有些人一直错而已。