监管密集检查房地产融资

今年以来，在“房住不炒”政策主基调下，房地产融资持续收紧。中国人民银行近日发布的二季度中国货币政策执行报告显示，截至6月末，全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为41.9万亿元，同比增长17.1%，增速较3月末下降1.6个百分点。其中，个人住房贷款余额为28.06万亿元，同比增长17.2%，增速较3月末下降0.3个百分点。

房贷领域这些变化与监管政策关系密切。5月份，住建部对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁发出预警提示，部分楼市过热的城市加大了调控力度。受此影响，少部分热门城市房贷利率反弹。

融360大数据研究院发布的最新监测数据显示，7月份全国首套房贷款平均利率为5.44%，相当于基准利率1.11倍，环比上涨了2个基点;二套房贷款平均利率为5.76%，环比上涨1个基点。从数据上看，全国房贷利率水平在下半年有所反弹。

进入下半年，监管趋严态势更加明显。7月底，中共中央政治局召开会议部署下半年经济工作，明确提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

随后，监管层动作密集，从银行、信托、公开市场债券等多方面收紧房地产融资。近期，银保监会又启动了银行房地产融资专项检查，重点是32个城市的房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况，严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。

在房地产企业融资显著收紧的同时，个人住房信贷业务监管也进一步加强。央行近期召开的银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会提出，保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房。银保监会则开始检查各银行差别化信贷政策落实情况，执行最低首付比例和限贷政策要求，履行首付资金真实性与贷款申请人偿债能力评估与检查等，并着重查处个人综合消费贷款、经营性贷款、“首付贷”、信用卡透支等资金挪用于购房，以及其他银行信贷资金被违规挪用于房地产领域的行为。

多地利率不同程度上涨

值得注意的是，融360大数据研究院监测数据显示，7月份一线城市和二线城市房贷利率变化趋势差异较大。

在一线城市中，北京、广州房贷利率与上月持平，上海和深圳平均水平则有所下降。其中，上海多家银行下调房贷利率，导致上海首套房贷利率水平环比下降7个基点，仅次于海口，为全国降幅第二大的城市。在二线城市中，多个热门地区房贷利率上涨。其中，苏州、杭州、宁波、大连、长沙调整频率加快，近期已不止一次上调房贷利率，且部分银行额度紧张，甚至暂停受理房贷业务。

对此，国家金融与发展实验室副主任曾刚认为要区分来看。首先，并不是所有城市房贷利率都在上涨，这说明政策调控精准，因为正常的信贷应当存在。其次，房贷利率上涨并非必要，关键是要堵住资金违规进入房地产领域。

“在政策趋紧的环境下，商业银行对个人住房贷款业务趋于谨慎。”中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼表示，在上半年大规模信贷投放之后，下半年信贷额度相对较少，适当提高利率有助于银行提升收益水平。同时，近年来我国居民部门杠杆率上升较快，房地产金融风险正在积聚，上调贷款利率有助于商业银行更好地防范住房贷款风险。

董希淼表示，在市场流动性仍然合理充裕的情况下，个人住房贷款利率虽然有进一步上调的可能，但上调幅度不会太大。“不过，不同银行对个人住房贷款业务定位不一样，为此投入的信贷资源相差较大，因此在贷款利率上会有明显的分化，预计大型商业银行个人住房贷款利率将保持温和的上调趋势。”他说。

落实差别化住房信贷政策

“结合近期政策来看，未来银行将调整信贷结构，以减少房地产行业占用的信贷资源，把更多信贷资金投向国家鼓励的制造业、中小微企业等领域。”融360大数据研究院分析师李万赋说。

与此同时，业内专家认为，商业银行还应继续实施差别化住房信贷政策。董希淼表示，可从四方面入手。一是调整贷款总量，合理确定银行个人住房贷款总量;二是调整贷款价格，提高或降低个人住房贷款利率水平;三是调整贷款条件，收紧或放松购房主体贷款资格条件(包括贷款资格和贷款期限);四是调整贷款首付，控制购房主体购房杠杆率。

“下一步，应根据购房区域、主体不同，综合运用上述四种手段，量价并举，长短结合，既调控总量又调整价格，既满足刚性需求又抑制投资投机，既着眼当下又引导预期，将差别化住房信贷政策落到实处。”董希淼说。

对于监管层严查“首付贷”，曾刚表示：“首付是银行风险控制的手段之一，因为自有资金是衡量还款能力的一个重要标准。如果客户首付资金是借来的，那么银行的风险敞口就会很大。”

此外，有专家提醒，关注信贷资金进入楼市不能只盯着商业银行和消费金融公司，各类互联网借贷平台对资金流向监控较少，进入楼市的比例可能更高。

“要继续加大对各类互联网平台的清理和整顿，对其提供的借贷业务，在借贷用途、资金流向等方面加强监测。”董希淼表示，无论对金融机构还是互联网平台而言，对信贷资金流向、用途的监控都是一个老大难问题。应修改相关制度办法，将虚构贷款用途、挪用信贷资金的行为纳入征信系统，提高借款人违规成本，从源头上遏制个人信贷资金违规流入楼市。(钱箐旎 实习生 张子悦)