证监会放行

9月17日晚间，保利物业收到了来自中国证券监督管理委员会出具的《关于核准保利物业发展股份有限公司发行境外上市外资股的批复》(证监许可[2019]1669号)。

根据批复，中国证监会核准保利物业发行不超过153333400股境外上市外资股，每股面值人民币1元，全部为普通股。完成本次发行后，保利物业可到香港交易所主板上市。不过保利物业的境外上市进程仍未走完，本次发行境外上市外资股(H股)并上市事项尚需取得香港证券及期货事务监察委员会、港交所等核准。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，房企分拆物业公司上市是当前国内房地产市场的一种主流，通过上市能够形成独立的运作、获取更多融资的机会。作为央企保利地产旗下的物业公司，保利物业生来带有央企属性，一旦保利物业成功分拆上市，央企背景也有助于推动保利物业后续在全国市场上有较好的战略表现。此外，加之保利物业本身在物业管理领域口碑尚可，上市能带来更多规模扩张的机会。

“对于保利地产来讲，上市后的物业公司也会在一定程度上与其住宅开发业务形成互动效应。”严跃进如是补充道。

转板背后

在保利物业于港股上市前，曾是新三板挂牌物业公司中的一员。资料显示，保利物业曾于2017年8月在新三板挂牌，但在今年4月11日公告退市。

在从新三板摘牌之时，保利物业方面也表态称，在新三板摘牌是根据自身经营发展需要及长期战略规划调整的需要。 拓展融资渠道、谋求新的利润增长点，被视为房企分拆物业公司上市的内部驱动力。保利物业招股书也显示，对于IPO募集的资金，保利物业将用于以下四个方面：1.收购或投资业务运营及策略互补的物业管理公司，扩大物业管理规模;2.进一步开拓增值服务。投资社区产品及服务公司，家政及汽车相关服务公司，以及从事智能家居业务的企业等;3.升级数字化及智能化管理系统。具体包括搭建智慧终端、升级智能停车系统以及探索社区机器人等;4.用作运营资金及一般公司用途。

在“半只脚踏入港股”保利物业身后，仍有一批房企背景的物业公司处于上市申请排队中，房企分拆物业上市仍然火热。克而瑞以及港交所披露的信息显示，截至8月底，在港交所等待IPO的房企旗下物业管理公司有鑫苑物业服务、蓝光嘉宝服务、银城生活服务、保利物业发展以及宝龙商业管理5家。

业内观点认为，房企热衷物业分拆上市，一方面是在融资环境收紧的情况下，谋求快速发展和规模扩张;另一方面也是为了升级原有业务、布局新业务，从而增加新的利润增长点。

盈利能力有待提升

提及保利物业，业内对于其规模优势素有共识。从已对外披露的物业管理面积来看，保利物业已超越绿城服务成为第三大上市物业公司，仅次于彩生活和碧桂园服务。据招股书，截至2019年4月30日，保利物业合同管理面积为3.7亿平方米，遍布全国136个城市，在管面积为1.98亿平方米;在全国管理817项物业，包括549个住宅社区及268个非住宅物业。

尽管相比此前已上市的多家物业公司，保利物业的规模较具优势，但盈利能力实则表现出偏弱的一面。

公开资料显示，保利物业2016-2018年的毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%，但各自年份对应的净利率仅为5.8%、6.9%、7.9%。而在净利润这一指标上，对比业内与其排名相近的其他有房企背景的物业公司，碧桂园服务2018年净利润率为19.98%，同期彩生活和雅生活的净利率分别为14.34%、25.36%。

此外，保利物业的毛利率水平在业内同规模或营收的物业公司阵营中也偏低：保利物业2018年的毛利率为20.1%，同期碧桂园物业、彩生活及中海物业的销售毛利率依次为37.7%、35.5%、20.43%。

“物业产业中长期前景肯定没有问题，但短期内还是面临着盈利来源相对单一的问题，主要依靠物业管理费来运营，增值服务是有，但发展还跟不上，未来还需要培育更多的利润增长点。”同策研究机构总监张宏伟分析称，保利物业当前较低的利润率水平，一定程度上受到了地产近几年快速扩张发展的影响。张宏伟认为，一般企业在上市后会在降低成本上有所动作，比如优化企业管理系统、优化内部人员配置等，这些举措都可以增加转移成本，增加收入。

据悉，目前保利物业共有三个业务条线，分别提供物业管理业务、非业主增值服务及社区增值服务，其中物业管理业务是该公司最重要的收入来源。据招股书，保利物业2019年前4个月物业管理业务收入占总营收的比例超七成。

不过，在国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来，港股上市之于保利物业盈利能力改善作用有限。

“2018年7.9%的净利润率说明运营效率不高，既然运营效率不高，就只能拼杠杆率和债务成本低了。”黄立冲认为。