近日，广州时代控股集团有限公司向广州市政府发函表示，时代中国积极参与广州市城市更新工作，在广州市公开招商的旧村改造项目中，时代中国已获取9个旧村的项目的合作身份。

但因受多方位政策叠加调控，房地产企业融资渠道受限，项目销售回款显著下滑，严重影响了公司现金流稳定性，恳请政府能够出门纾困解难。

具体诉求有两方面：（1）恳请市政府支持协调退回公司从化、增城3个项目的旧改履约保证金；（2）恳请市政府支持协调公司黄埔区5个项目自由区政府指定单位或国企承接，将公司前期投入资金归还给公

旧改项目情况

诉求中的3个项目分别是化区禾仓村、增城区城丰村和新汤村旧村改造项目，诉求中的5个项目则分别是黄埔区岗贝村、双井村、乌石村、裕丰围村、重岗村旧村改造项目。

时代中国分别在2019年3月、2020年7月和2021年10月与从化区禾仓村、增城区城丰村和新汤村签订项目合作协议，成为旧村改造项目的合作企业或意向合作企业，3个项目投入履约保证金合计3亿元，累计投入资金则为4.38亿元。

另外时代中国参与了黄埔区岗贝村、双井村、乌石村、裕丰围村、重岗村等5个旧村改造项目，并按照政府的要求提前启动拆迁，目前拆迁工作已基本完成，公司支付了了高额的拆迁补偿费用，累计投入17.1亿元。

上述8八项目前后累计投入资金共21.48亿元，由于旧村改造政策不断调整，目前3个项目均被暂缓实施了，5个项目也无法正常推进。

旧村改造项目调整和变化系住建部发布的一项城市更新改造征求意见稿，2021年8月10日住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，明确要求实施城市更新行动要严控大拆大建大搬迁，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡。

广州积极响应住建部的要求，去年10月，广州市规划和自然资源局印发了有关开展全市城市更新项目核查的工作方案，联合各区政府、市住建局、文化广电旅游局、林业园林局对广州市11个区、合计119个旧改项目，做进一步加强评估和方案优化。

广州大批旧改项目因此被按下暂停键。

其中，黄埔区被官方点名批评，明确表示在旧改推进中，黄埔区的大规模快速拆迁存在一定的风险和隐患。要知道119个项目，分布在黄埔区的就80个，时代中国的涉及17.1亿的5个项目也均分布在黄埔区。

2021年，时代中国实现436亿元的收入，其中城市更新业务就贡献了44亿，占比达10%左右，业务主要分布在广州和佛山两地。

项目被暂停，公司就没办法顺利推进项目，也无法及时收回投入款项，项目何时再启动仍是一个未知数。

尽管时代中国回应外界称，针对近期广州市及下属各区城市更新政策及计划的修正及变动，公司积极与政府相关部门就个别项目事宜沟通新的推进方案，这是正常的企业经营行为。

但能看到出来，公司正临比较大的困境，从这份函件里边就能感受到时代中国强烈的危机感。

当前困境

从函件内容来看，时代中国当前最担忧是现金流问题，而这也是公司面临困境的根源。

截止2021年年末，时代中国现金及现金等价物为147.18亿元，同比减少56.1%。同时，公司一年内应付款项及票据为161.87亿元，一年内到期的借款为110.2亿元，除去今年已还的25亿元，年内累计还有250亿元左右需要偿还。

资金仍存在较大的缺口，偿债风险比较大。

与此同时，公司经营业绩每况愈下，净利润连续两年出现下滑，2021和2020年净利润分别同比下滑11.41%和3.50%。

而房企想要解决现金流的问题，目前主要有两种方式，一是通过销售回款，二是在市场上进行融资，但目前来看，形势都不是很乐观。

从去年的销售情况来看，2021年时代中国实现销售金额955.9亿元，仅完成1100亿元销售目标的86.9%，同比增速下降4.8%，降幅也超过百强房企平均3.5%的水平。

今年一季度，时代中国共实现销售额约为141.67亿元，同比下降超3成。

不仅时代中国的销售出现下滑，当下整个大环境都不太乐观。

根据国家统计局最新的数据，2022年1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。

虽然说国家当前对房地产的态度有所放松，相关宽松的政策也还在推出，但还主要是政策预期上的乐观，地产销售端还未看到回暖迹象，后市如何，还需要时间来验证。

从房企融资情况，各个融资渠道的规模都出现比较大幅的下滑，房企融资环境依然恶劣。

从国家统计局数据来看，1-3月份房地产开发企业到位资金38159亿元，同比下降19.6%。其中，国内贷款5525亿元，下降23.5%；利用外资10亿元，下降7.8%；自筹资金12395亿元，下降4.8%；定金及预收款12252亿元，下降31.0%；个人按揭贷款6369亿元，下降18.8%。

清一色的下滑，时代中国的担忧和恳请，也不无道理，毕竟市场上的钱太难搞了。

不过也看到了一点乐观的信号。

根据人民银行广州分行的最新数据，广州房地产开发贷款今年一季度增加579亿元，摆脱了去年三、四季度以来的平稳状态，重新进入增长通道。个人住房贷款一季度增加614亿元，由于去年同期基数较高，今年以来疫情局部反弹，同比少增884亿元；其中，3月份增加144亿元，环比多增159亿元。

在时代中国的销售收入结构中，广州占比是最大的，去年广州的合同销售金额占比就达33.6%，而且从土地储备来看，广州的土地储备也是最高，达22.1%。

尽管地产的出现边际放松的态势，但有些严监管的政策还是在执行，比如房地产“三条红线”政策，就是要防止房企通过举债无序扩张等。

当前，时代中国的净负债比率为76.7%、现金短债比为1.9%，剔除预收账款外的资产负债率为74.6%，较2020年下降了4个百分点，目前处于黄档，意味着时代中国有息负债规模年增速可放款至10%。

虽然黄档不是最严重的一档，但时代中国终究还是踩了一条红线。

结语

旧城改造项目的暂停，停的不仅仅是一个项目，停的更是作为房企血液的现金流，而现金流一旦出现问题，必然会带来可怕的负面连锁效应。

此次时代控股发函向广州市政府“求救”，已经充分反映了其现金流的压力巨大。

年内国际评级机构也因流动性问题调低了时代中国的评级。2月17日，评级机构穆迪将时代中国公司评级将Ba3下调至B1，高级无抵押评级从B1下调至B2，其评级展望仍为“负面”。该评级机构表示：“评级下调反映了时代中国控股的流动性缓冲能力下降，原因是融资渠道收窄，以及城市再开发项目的现金支出持续增加。”

另一方面，即使时代控股最后实现了退出上述旧改项目换回现金流，那么对长期经营业务发展也会带来不小的影响，其想要真正恢复稳健增长，恐还需要不少的时间。

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