和昨天（4月25日）的股市相比，2021年认购成功的普通投资者，应该是冰火两重天。一部分人“打新”成功，投了10万元，结果才买到几千块，认购成功的比例很低，配售比例为1.75%——12.29%。一部分人则隔岸观火嗤之以鼻没有出手认购。

但认购成功的收益很是不错，平均涨幅大约29%；最牛的一只从去年6月份上市以来，已经累计涨了59.4%。

如此稳定且较高的涨幅，也就难怪投资者对REITs的兴趣越来越高涨了。前文已说，华夏中国交建新上市的REITs两天销售650亿元。

今天我们就来仔细分析一下，REITs基金的三种赚钱方式，深刻了解它的盈利内核，也就更能信任并投资REITs。

REITs基金的中文是「不动产投资信托基金」，而我们今天主要分析其中比较特别的一类不动产——基础设施建设。

基金公司汇集投资者们的钱，去投资数亿、数十亿才能参与的基建项目，比如大家耳熟能详的「铁公机」（铁路、公路、机场）。

也就是说，这些REITs基金可以让我们成为基础设施「收租人」。

买这类基金，是怎么赚钱的呢？

我们普通人投资房子，收益来源通常是买卖价差，以及收取房租；而投资股票，赚的主要是股价上涨的部分。

REITs基金的收益来源，你可以简单理解为三者的组合：收租、资产增值、价格上涨。

1）现金分派

目前，我国发行了两批共11只公募REITs，每个REITs都对应了一个基础设施项目，会把超过80%的钱都投资到一个项目内。

如下图：

这些基础设施资产一旦开始运作，就能收取到稳定的现金流，比如租金或过路费。

根据规定，基金每年都要将可以分配金额的90%返还给投资者。比如已经上市的华夏交建REIT，管理人会用募集到的资金购买高速公路的特许经营权，通过收取过路费、路边广告牌招商赚取收益，定期分派给投资者。

2）资产升值

比如管理人用1亿元买了物流园区，在精心经营一段时间后，园区招商引资效果显著，估值升到了2个亿，这部分增值也会计入基金的资产中。前文提到的张江光大产业园区，就是此类增值的典型案例。

3）二级市场溢价

REITs的另一项重要功能就是在二级市场的交易。

简单来说，就是投资者在基金公司买的份额之后，可以在「二手市场」卖给其他投资者。

卖出的价格，则是像股票一样实时变动。

如果「二手价格」比实际的价格高，投资者就赚到了其中「二级市场溢价」。即有了如股票一样的流动性，又高于普通基金的投资回报。

2022年4月26日12:26:18

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