9月14日，在岸人民币兑美元16:30收盘报6.9630，较上一交易日跌319个基点。人民币的大幅贬值，让国内一些头部房企难上加难，尤其是发行了美元债券的国内房企，更是雪上加霜。

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（资料图片/牟哥美摄）

人民币贬值

国内房企要还更多钱

自8月中旬以来，人民币兑美元汇率经历了一轮较为快速的回调，从6.7水平一路贬值至6.9水平，其中9月7日在岸人民币兑美元触及6.98，离岸人民币兑美元触及6.99，距离“破7”仅一步之遥。

据了解，国内房企美元债，大多发行于国内地产高峰时期的2012-2018年之间。

2011 年前后，境外货币政策宽松，人民币汇率单边升值。国内企业开始加速发展美元债，以便在满足融资需求的同时，获得负债外币化套利的机会，一举两得。

此后的几年里，美元债的发行进入了快速增长期，房企、城投渐成主力。适逢供给侧改革、融资环境较宽，地产商通过这条融资渠道，获得大量进入地产渠道的资本。

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而这个时候，人民币走势还比较坚挺，当时发行美元债时人民币兑美元基本上都在6.2-6.5之间。但随着美联储今年进入加息通道以来，人民币的快速贬值，加上国内房地产行业的不景气，导致国内房地产企业雪上加霜。

如果以6.9左右的汇率换算，当年人民币高位时所发行的美元债，如今偿还需要额外增加6%-12%的成本。按融资10亿美元计算，相当于要比发行债券时多增加6000-12000万美元的成本，折算下来的也相当于要多付出4.2-8.3亿人民币。

美元升值

加速“收割”国内房地产

有金融观察人士认为，随着美国进一步加息，人民币兑美元今年破7是大概率的事件。在国内销售跟不上，现金流难以为继的情况下，再来一波汇率“收割”，有可能成为压倒发行了美元债房企的最后一根稻草。

据Wind数据显示，房企们2020-2023年的到期债务规模分别为：8795亿元、12822亿元、9603亿元和8348亿元，这意味着明年，房企们依然面临生死淘汰赛。

而从Wind统计的国内地产美元债到期情况来看，房企们的偿债高峰期则将持续到2025年。

据了解，发行了境外美元债的国内房企，有恒大、佳兆业集团、绿地、新城控股、万达、碧桂园、融信中国、融创中国、雅居乐、世茂房地产等多家国内房产企业，这些房地产企业所发行美元债在2022年到期的已超过200亿美元（详见下表）。

除此之外，花样年、华夏幸福、泰禾集团、新力控股、蓝光发展、阳光城、祥生地产、正荣地产......均发行了不同额度的美元债。

未来数月

仍是美元债偿还高峰期

同花顺数据显示，从债务规模来看，今年10月也将是房企们的偿债高峰期，规模近千亿。

这些房地产企业到时候拿什么来还？有乐观派认为，把今年楼市挺过了，后面的日子就好过了，但从现在来看，他们是根本不了解房企巨头们的财务真相。

事实上，从2021年8月到今年8月，每个月都有房企到期美元债违约无法支付。这样的事件，在未来数个月到数年，或许都会有不同程度的存在。

那么，怎样才能缓解房企们面临的债务压力？受访地产机构人士表示可能暂时还找不到更好的解决渠道。

首先，房地产行业不能回归到过去辉煌的时代，要想再通过销售回笼资金去解决这些债务压力，可能市场并不会给出机会；当前市场要想活下来，唯一的机会，或许只有壮士断腕降杠杆，忍痛割掉一部分项目换取资金减少债务压力。

该人士认为，过去房地产快周转的时代将一去不复返，房地产行业也将重新回到追求利润的生意本质上来。虽然这种阵痛，无论对行业还是对单个企业的改变都很艰难，但却是不得不走的路子。

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