近期，地产板块持续活跃。尽管市场对于地产板块仍有疑虑，但也形成了一些基本共识：伴随各项政策推出，行业大概率将迎来复苏，推动板块估值修复，优质房企的基本面弹性更强。

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且值得注意的是，民营房企融资再迎利好。9月16日，碧桂园完成2022年第一期中期票据发行的簿记建档工作，发行金额为15亿元，期限3年；在“中债增”的全额担保支持下，此次发债最终票面利率3.2%，认购倍数达2.86倍。此前，碧桂园于2月25日完成中期票据注册，本金金额为50亿元。

一则体现监管部门仍在加大对房地产的增信力度；二则在行业信用风波中仍然能够成功发债并获得超额认购，彰显碧桂园等民营房企的发展实力，也为其提供进一步的流动性支持。

而早前受在行业信用风波影响，碧桂园等未发生流动性风险的民营房企的估值亦受到一定压制，经历深度回调，或意味着存在较大的价值回归空间。下面，不妨具体分析。

政策端推动市场弱复苏，碧桂园年内依然领跑

稳增长主线下，房地产政策宽松正在持续扩大。

近期出台的政策来看，7月底首提“保交楼”，强调保交付、稳民生；8月下调5年期LPR，提出保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

9月14日，“一城一策”的最新案例出炉，苏州、广州相继围绕放松限购和放松限价两个方面调整房地产政策。考虑到苏州、广州两个城市的经济体量和城市能级，特别是广州还是传统一线城市，此次政策调整具有风向标意义，将有助于进一步助力市场信心修复。

具体销售方面，根据第三方研究机构的统计，8月房地产销售环比降幅继续收窄，在央行公布的8月金融数据中也有所体现，个人中长期贷款环比改善明显，与地产销售走势一致，呈现弱复苏势头。

1-8月整体而言，碧桂园依然稳居行业第一，全口径销售金额、权益销售金额分别为3206.9亿元、2426.7亿元，两项数据均位列中国房地产企业销售榜TOP100的榜首。

来源：克而瑞研究中心

上半年而言，碧桂园权益销售金额为1851亿元，跌幅好于百强房企平均跌幅水平，与另外几家绩优房企的下降幅度大体一致。

一定程度上，还是体现出碧桂园的经营韧性，在行业低迷、民营房企尤其承压的背景下保持了领先的市场地位，显示出稳健型房企仍能跑赢大势。未来，其长期积累的品牌优势、规模优势等，或将在当前市场修复周期中发挥更大的作用，带来业绩弹性。

成功发行中期票据，流动性安全强化

站立在当前阶段，流动性安全和可持续性发展，仍是房企的顶层思考和关键所在，决定了未来谁会“剩”者为王，分享行业集中度提高、进入平稳健康发展阶段的发展红利。这一点上，碧桂园还是有较多看点的。

首先，碧桂园是目前少数仍在境内外保持通畅的融资渠道民企，也是民企中主体及债项信用评级最高的开发商之一。近日，碧桂园亦成功发行中期票据并获得超额认购。

更具体来看，此次中票发行的亮点，不得不提到“中债增”的全额担保。中债信用公司是我国首家专业债券信用增进机构，由中国银行间市场交易商协会联合多家实力国企共同发起成立，由这家公司提供增信，可见政策支持力度显著。所谓全额担保指的是当被担保对象发生违约后，担保方要全额、无条件、不可撤销地履行被担保人应尽的全部义务，可以视为是对债权人权益保障力度最强的担保措施。

中达证券也指出，“中债信用”增信民企发债正式落地，进一步增强了优质房企的融资能力，持续改善企业的流动性。

并且，碧桂园此次发债最终票面利率3.2%，远低于民营房企平均融资成本，在优化债务结构的同时，将进一步降低公司融资成本。

因此认为，此次中票的成功发行将强化碧桂园的流动性安全，支撑公司基本面行稳向好，增强市场对其发展的信心。

结合碧桂园中期财报来看，其在收入端和支出端加强管控，销售回款率保持一贯的高水平，达到92%，并保障了稳定的现金流，经营性现金流净额为正，净现金流入约53亿元。

同期，碧桂园净负债率为48.1%，处于行业较低水平；可动用现金余额1479.8亿元，短期债务约729亿元，现金短债比约两倍，短期偿债无忧；碧桂园综合融资成本保持平稳，其中境内融资成本自2019年底至今年年中累计下降124个基点，亦处于行业较低水平。

还值得注意的是，其一，碧桂园2019年初便提出“高科技综合性企业”的定位，其多元化布局效果显著；其二，行业背景下，强信用企业在销售、拿地、融资等均呈现资源集中的趋势，复苏或强于行业整体。

综上，碧桂园稳健经营，经营层面保持韧性，财务层面保持稳健，融资渠道畅通，有机会穿越市场周期而迈向高质量发展的新阶段。

结语

回到投资上来说，回顾年初至今的几轮地产行情来看，政策始终对地产板块具备较强的牵引作用，销售端的回暖亦进一步提振投资者信心。因此，随着后续相关利好政策陆续出台,地产板块估值修复行情亦有望延续。

开篇也提到，早前碧桂园等民营房企的估值亦受到一定压制，存在较大的价值回归空间。强信用、低估值特征下，投资性价比提升，碧桂园或将率先企稳，迎来业绩与估值修复的拐点。 

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