这周上证综指又创了近期的新低，买基金的朋友纷纷说亏麻了，买固收+的朋友也调侃自己买的是固收——。

可是去年6月才成立的公募Reits平均就涨了35%，就今年这行情，人家还涨了9%。

截止到3月8号，成绩最好的富国首创水务从三块七的发行价一路涨到了五块六毛八，大半年时间长了53%，并且去年底的时候，每份Reits还分红两毛七。说算上分红，总收益高达61%。

Reits全称real estate investment trusts，翻译过来就是不动产投资信托，简单点说就是大家合伙买楼当包租公。

目前的上市11个公募Reits都是基础设施类项目，包括仓储物流、收费公路、机场、港口等交通设施，也包括水、电、气、热等市政设施，甚至还有污染治理、信息网络、产业园区等。

基础设施过去是由政府主导，但由于投资大，回收期长，造成了地方政府的杠杆居高不下，为了盘活经济，同时也压降地方政府债务，公墓Reits就挺身而出。通过基金公司的运作，把基础设施的所有权打包卖给老百姓，让老百姓能够成为基础设施的所有者，同时呢，政府也去掉了杠杆，甚至可以通过新的投资来拉动经济，实现了多赢。

过去因为门槛高，买楼收租的都是富豪，而现在公募Reits把一项大额的资产所有权切成N多个小份，每个投资者只持有其中的一部分，大幅降低了投资的门槛，如果想要退出，也可以在二级市场卖给其他投资者。

与购买高分红的银行股不同，公司的投资项目不但现金流稳定，合同还约定了每年必须把90%的利润拿出来分红。此外，买了Reits的份额相当于是基础设施的所有者，未来还可以享受资产增值带来的收益。

基础设施技能够抗通胀，还不受经济周期的影响。在股债双杀的环境下，公募Reits这类防御性的资产更受市场追捧，这也是近期价格普遍走高的原因之一。

目前场内和场外都可以购买，我更加推荐场内，也就是开设股票账户，就可以像买卖股票一样买卖Reits的份额。

公募Reits场外认购的风险等级为R4。买过理财朋友知道这R4表示的是中高风险。那是不是说投资公募Reits也可能会出现较大亏损呢？

在美国和香港，Reits主要投资的是商业地产，收益率普遍在9%左右。我们因为国情的缘故，目前上市的11只Reits投资的都是基础设施，收益率会低一点，但是现金流更加稳定。像仓储园区这类不动产Reits2021年的分红比率在4.1%-4.74%之间，而特许经营权Reits相对较高，在6.19%-12.4%之间。

但大家注意的是，这个分红比率相对的是发行价，也就是像打新股才能够享受到的分红比率。上市后的Reits价格会像二级市场的股票一样，可以上涨也可以下跌，那么你在二级市场购入的Reits的分红比率就可能高于也可能低于刚刚提到的比率。

最后重申一下我的观点，认购新发行的Reits相当于聘请了基金公司帮我们合伙买楼，就目前的产品来说，收益率在5%左右，并且这项投资既抗通胀也抗周期，在经济调结构的当下，更受市场的追捧，这也是目前二级市场价格暴涨的原因。

但我们买公募Reits是为了当包租公拿分红，千万别成了痴迷于价格波动的炒房团，就算赚得了高收益，也不妨想想，在这个市场里，你到底是韭菜还是镰刀？

标签： 亏麻了这类基金今年涨了9％ 二级市场 基金公司