郁亮明确，万科2022年的工作任务是，止跌回升，稳中回升。

3月30日晚，万科发布2021年报。报告期内，万科实现销售面积3807.8万平方米，销售金额6277.8 亿元，分别下降18.4%和 10.8%。

经营指标方面，万科实现营业收入为4528.0亿元，同比增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润为225.2亿元，同比下降45.75%。

值得注意的是，这是万科上市31年以来，归母净利润第3次下滑，此前2次分别为1995年和2008年。

在利润大幅下滑的情况下，万科推出了回购方案和上市以来最高比例分红派息预案。

万科称，将在未来3个月内择机开展20-25亿元回购，分红比例拟由2020年的35%提升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，基于当前的股价，股息率约5.1%，是A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。

今天上午，万科举行2021年年报业绩会。此次会议开场并没有由董事会秘书朱旭介绍业绩情况，而是董事长郁亮走上台前，主动就两大焦点问题——2021年利润下滑的原因、2022年业绩“企稳回升”的信心来源，进行了分析和回应。

回应净利润下滑

在《致股东信》上，郁亮发表了近4000字感言，并对净利润下降作检讨。

郁亮表示，万科净利润下降主要因为毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值等。其中，毛利率下降是财务层面的主要影响因素。从结构上看，开发业务依然对公司净利润具有决定性作用。

“2022年，我们将采取坚决的、有针对性的行动，解决开发业务存在的问题，巩固在不动产综合发展方面的先发优势，保障财务安全，实现营业收入和净利润的企稳回升。”郁亮指出。

本次业绩会上，他进一步检视和反思内因。他认为过去三年，管理方面，过去充分授权、分布式的特点，造成了离散度大的问题；同时，业务层面，多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大，也对过往业绩产生影响。在反思的最后，郁亮诚恳表达了他的歉意，“2021年业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意”。

与此同时，郁亮向投资者表达了万科实现企稳回升的决心，他表示，万科历史上经历了三次净利润下滑，通过正视问题、对症下药、快速行动，有信心再次企稳回升。

实际上，受行业环境影响，大部分房企都面临利润下行压力。根据各公司财报，碧桂园去年实现纯利267.97亿元，同比下降16.78%；招商蛇口去年纯利103.72亿元，同比减少15.35%；新城控股去年纯利125.98亿元，同比下降17.42%。

据中指研究院统计，A股已有64家房企发布业绩预告，亏损27家，占比42.2%。

龙湖是为数不多的“增收增利”房企之一。财报显示，龙湖去年营业额2233.8亿元，同比增长21.0%；归属于股东的净利润238.5亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利224.4亿元，同比增长20.1%。

万科企稳回升的底气：

房地产规模超十万亿，常做常有

万科企稳回升底气是什么？在业绩会上，郁亮对于进行了详细拆解。他指出，万科的信心主要来自于两个外部基础和三个内部基础。

万科企稳回升的两个外部基础

第一个外部基础，是有利于市场稳定的政策措施不断出台。中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场，万科对政策环境有信心。经过调整，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的政策基础。

郁亮谈到的第二个外部基础，房地产仍是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。一方面，房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场，规模肯定超过十万亿元。房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意未来仍会常做常有。另一方面，伴随城市发展，人们的工作生活场景越来越多样化，对不动产的内容和服务不断有新的需求，因此这项业务也会常做常新。万科以开发、经营、服务并重为核心，已经做了比较充分的布局和准备，形成了有自身特点的不动产综合发展能力，这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的行业基础。

从来没有停止过投资

万科企稳回升的三个内部基础

对于支撑企稳回升的三个内部基础，郁亮进行了更详细的说明。

他表示，第一个内部基础，是万科开发业务将继续保持在行业第一阵营，今年实现止跌企稳，同时未来2到3年的储备有保障。它主要通过三方面进行支撑，一是通过开发经营本部，对开发业务进行集中管控和统筹管理，努力挖掘管理红利，提高整体回报水平。二是通过继续坚持高质量投资。万科从来没有停止过投资，但从去年下半年起，已取消此前的投资额度分配办法，开始对投资进行集中管控，提高对投资的要求，包括项目盈利水平、团队操作能力、投后管理等，这些举措将最终转化为实实在在的利润。三是来自于现有储备资源。目前万科在建面积1亿平方米，拟开发面积超过4500万平方米，储备资源充足，可以支持未来2到3年的业务发展需要。

此外，截止去年底，万科已售未结合同金额累计超过7100亿元，是2021年结算收入的1.6倍，这些已售未结资源，将陆续转化为结算收入，对万科的业绩形成有力支撑。

经营服务业收入超400亿

第二个内部基础，是万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入（NOI）率势头好，正在逐步形成新的利润蓄水池。

首先，经营、服务类业务持续向好。物业收入过去十年复合增速超过30%，物流近三年达到52%，公寓业务近三年达到40%，印力近五年为20%，2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿。同时，上述业务NOI率都表现出了良好势头，物流稳定期项目NOI率达到6.5%，其中冷链超过7%，公寓业务2019年后获取的项目超过了6%，印力近两年的重要新开业项目，首个完整年超过6%。

其次，探索这些业务的学费，大部分已经交完。万科一直坚持追求有现金流的利润，因此采取成本法对这些业务进行计量，折旧摊销在成本费用里进行列支，去年合并报表范围内此部分费用已达80亿元，客观上对报表利润存在影响。今年，非开发业务总体将开始形成正向贡献。

同时，经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池。如今，社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大，符合投资收益标准的资产却不多，形成了一定程度上的资产荒。以REITs为代表的不动产长期股权投资，也为经营类资产提供了很好的资产增值变现出路。以上海七宝万科广场项目为例，万科如果退出，可实现差不多15亿的利润。再例如，去年万纬物流通过增资入股方式，引入战略投资者，实现了30%溢价。这类合格资产，将对万科未来业绩构成有力支撑。

郁亮所讲的第三个内部基础，是万科具备行业领先的信用评级，净负债率长期处于行业低位，“三道红线”全部符合“绿档”要求，这将有利于万科获得更多投资选择，获得更多发展机会。

已取消所有高管层级，全部下沉到前线

向投资者详细阐释了万科“企稳回升”的信心来源后，郁亮表示，任何计划和目标，都需要靠人去干，一切事在人为。

他透露，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线，董事长和总裁也不例外。据了解，郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题，总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。

在发言的最后，郁亮向投资者表达了万科实现企稳回升的决心，他表示，万科历史上经历了三次净利润下滑，分别是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，提醒万科必须始终对市场保持敬畏之心，正视问题、对症下药、快速行动，期待明年给大家交上合格的答卷。

用养儿子方式，看待经营服务类业务

“黑铁时代”到来，房企第二增长曲线尤为重要。经过八年的探索和布局，万科非开发业务成效初显。

2021年，万物云收入首次超过200亿元，同比增长32%。据证监会信息，万物云《境外首次公开发行股份审批》已变更为“受理通知”，距离上市又进一步。

物流仓储方面，万科旗下冷链仓储位居行业第一。近3年，万纬收入复合增速52%。2021年收入为32亿元，同比增长69%。

此外，万科泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。近3年收入复合增速40%。在单房运营成本、费用率、自有渠道获客比率等方面，泊寓已建立竞争优势。除自身资产外，泊寓还为294家企事业单位的租赁住房项目提供产策、建造和运营管理服务。

万科认为，如果只看经营收入和利润，上述业务在今天以及未来都很难达到房地产开发的同等规模。但随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，这些业务能产生稳定现金流的优势开始显现，一定程度上形成对业绩的支持。

业绩会上，郁亮表示，未来公司以每个业务能不能独立上市为成功标志之一，万科用养儿子方式，看待经营服务类业务，将来经营服务业务盈利贡献不会小，“未来希望公司每个业务都能成为有出息的儿子。”

本文来源：时代周报 、证券时报、乐居财经

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