一、疫情冲击3月市场情绪不及预期，市场修复周期或将延长

3月，在更多城市加入松绑政策大营之后，业内颇对市场看好，认为市场情绪会呈现明显好转迹象，并预判有可能小阳春要来临。但3月市场情绪不及预期，扭转了前几月小幅上升转而下降。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年3月，重点50城市场情绪指数为-0.72，较2月下降0.05，仍位于市场观望区间。

虽然政策环境向好，据不完全统计，目前共有超60城出台松绑楼市政策，政策内容覆盖降首付比例，下调房贷利率，取消限售，限购放松等形式，然而3月的市场情绪并未出现扭转，市场观望情绪进一步微升。究其原因，一方面，3月疫情卷土重来且来势更为凶猛，多城几乎封城，居家隔离现象上升，对市场交易带来一定的负面影响；另一方面，居民购买力减弱，就业环境受挫导致收入下降，近期各行各业裁员现象频频，尤其互联网公司裁员现象明显，失业率上升居民收入能力进一步下降，中国人民银行公布的存款数据很好的说明了这一点，2月份住户存款减少2923亿元，且国家统计局公布的全国城镇失业率连续4月上升。此外，购房者市场信心仍较为不足，自去年9月以来，为应对现金流压力，加速回款，开发商降价现象频出，根据国家统计局数据显示，自去年9月起，全国商品房单价跌破万元，之后一直维持在万元以下，购房者买涨不买跌，市场降价加重了购房者观望情绪。

整体而言，3月市场情绪修复不及预期，当下的市场情绪仍未见明显好转，虽然3月从重点城市的成交数据来看，重点城市成交数据环比上升，一方面，2月春节假期拉低成交，导致3月环比上升，从同比上看成交远不及去年同期，根据诸葛找房数据研究中心数据显示，截止到3月29日，重点10城二手房成交49119套，环比上升53.95%，同比下降42.67%；重点15城新房成交87781套，环比上升27.37%，同比下降49.43%，今年1季度市场的小阳春略显逊色。未来市场修复需要更加精细、精准的政策加持，尤其是市场购房情绪的恢复，在个别城市成交回升，如北京、成都、厦门以及政策基本面持续向好，市场情绪恢复可期，预计今年中旬明显改善。

二、各等级城市市场情绪指数下降，一线城市市场情绪仍高于二线、三四线

分等级城市来看，根据情绪指数的数据，2022年3月，一线、二线、三四线城市的市场情绪指数均呈现下降趋势，分别为-0.51、-0.76、-0.67，处于市场观望区间。一线城市的市场情绪仍领先于二线、三四线城市。

自2020年10月起，一线城市的市场情绪一直高于二线、三四线。一线城市房价在1月已经扭转下跌趋势，连续2月上升。二线和三四线的市场情绪指数几乎处于同等的水平，目前来看，三四线城市市场情绪略高于二线城市，一方面受样本城市影响，50城里仅覆盖12个三四线城市且城市基本面较好，另一方面，三四线城市目前受到疫情的影响较小。

三、3月市场情绪低迷区间增加7个城市，上海疫情下市场情绪仍坚挺

从城市市场情绪指数看，2022年3月50城市的市场情绪指数仍分布在市场平稳区间、市场观望区间、市场低迷区间3个区间，城市个数分别为2个、34个、14个，本月，平稳区间城市个数未变，观望区间减少7个，低迷区间增加7个。

三亚、深圳连续多月处于市场平稳区间，目前市场情绪较为平稳，业主调涨信心较其他城市较高。3月，三亚二手房均价为33640元/㎡，环比微升0.8%。按照市场情绪指数预测房价的模型，我们预测未来2个月三亚价格仍呈上升趋势，未来2个月的反映周期内价格上升1.5%左右。深圳3月在疫情影响下，实际均价小幅下滑，但从市场情绪来看，深圳目前市场情绪平稳，预测未来房价呈上升趋势，并且深圳二手房小区参考价将上调3%-5%，未来价格上涨可期。

上海、唐山、威海、厦门、北京处于市场观望区间较高位，3月，上海疫情严重，但上海市场情绪较为坚挺，仍位于观望区间高位，位居重点50城TOP3，主要是上海作为全国一线城市，经济实力强，居民购买力较强。唐山在去年7.8月以来市场迎来一波降温潮，目前处在筑底回升阶段，虽然3月唐山也受到疫情冲击，市场情绪并未下降，业主对价格的信心仍较足。北京自2月起，价格率先上升，我们预计未来5个月北京房价仍呈上升局面，但由于北京仍在观望区间高位，涨幅不会太大，呈现微升局面，涨幅不超1%。

石家庄、太原、武汉、徐州处于重点50城指数低位TOP15，石家庄，太原，武汉均是省会城市，石家庄、太原缺乏产业支撑，人口流出较为严重，市场情绪指数长时间以来维持在低迷区间；太原情绪指数自1月起已经持续3月上升，有望走出低迷区间。武汉经历了2020年疫情，市场瞬间从观望区间进入低迷区间，随后市场情绪一直在0.8左右徘徊，购房者情绪一直未恢复到疫情前水平，按照市场情绪指数模型，武汉短期房价仍呈下跌趋势。

附表：重点20城2022年3月市场情绪指数附表

如需完整50城情绪指数及未来价格走势，扫下述二维码并留言：市场情绪指数，获取完整表。

附录：指数说明

（一）市场情绪指数的定义

在国内市场情绪指数还未有完整的定义，国际市场上情绪指数的研究已经成为一个热点，许多研究表明市场情绪对资产价格起到积极作用，并用于观察市场冷热状态，还有研究表明情绪对市场中的短期变动有很好的解释作用。总体来说，市场情绪指数是反映市场上乐观或悲观程度的指标，是参与者心理的反应，也是参与对市场表现的反应。诸葛找房市场情绪指数是基于二手房调价房源，根据卖方涨价和降价的博弈来预测市场短期价格波动，给市场参与者提供决策参考，尤其很好的助力企业、购房者、卖房者判断短期的价格走势。

（二）市场情绪指数区间

诸葛找房通过对50个重点城市近五年市场价格与市场情绪指数的变化关系的持续跟踪观察与拟合分析，发现市场价格在围绕某一些指数界线变化时会有显著的波动，从而确定以正负0.8和正负0.3为界线，划分出下五个指数区间。并论证其和市场成交量，价格的关系，最终得出每个区间段所反映的市场状态及短期价格变化，如下图：

备注：短期为各城市的市场反应周期，一般在1-6个月内

（三）市场情绪指数与房价之间的关系

1、市场情绪指数对市场价格走势具有前瞻性

在拟合分析过程中，验证了市场情绪指数变化先于市场价格变化，对市场价格变化方向具有预测性。此外，不同等级城市由于市场规模各异、二手房市场成熟度不同，其市场价格对市场情绪变化的反应周期各不相同，通常情况下一线城市市场价格对市场情绪变化的反应周期长于二线城市，一线城市通常在2-5个月左右，二线城市通常在1-3个月左右。

2、市场情绪指数与市场价格走势呈现正相关

在市场亢奋与活跃区间，市场价格整体呈现显著上涨趋势；

在市场平稳区间，市场价格呈微幅波动，以上涨为主，市场整体保持稳中有升；

在市场观望区间高位，市场价格仍会呈现一定的上涨趋势；

在市场观望区间低位与低迷区间时，市场价格多以下跌为主。

3、情绪指数跨区间变化对价格的涨跌幅度影响更为显著

当情绪指数跨区间变化时，市场价格通常出现较大幅度变化。若自下而上跨区间变化时，会出现大幅的涨幅扩大或跌幅收窄，且变化幅度相对更加显著；若自上而下变化时，会出现大幅的涨幅收窄或跌幅扩大。若进入观望及低迷区间后，变化幅度会相对减小。同时，情绪指数在进入活跃区间与平稳区间后，对应市场价格的变化幅度更加显著。

4、市场情绪指数能够预测短期房价

根据平移后的情绪指数的波动来预测短期的房价变化幅度。

附:版权声明

本专题研究系诸葛启航科技有限公司（以下简称“诸葛找房”）自主研究分析形成，本报告的知识产权归诸葛找房所有。

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