金融学者香帅：建议有条件的年轻人尽早在一二线城市买房

来源：腾讯网　　2022-04-04 10:08:41

划重点：

1普通投资者切忌抄底，应该右侧交易。2市场必然是overreact的，你要take它。3提振内需，要连续降息和真金白银的补贴。4传统经济学的理论已经失效了，并不是欠债就要还钱。5房地产必须发力，否则今年保5.5%的任务会非常艰难。

对话嘉宾 / 香帅（唐涯），著名金融学者、《金钱永不眠》系列作者

文 / 郭昕妤

”市场必然是overreact的，我也认为美股现在被高估了，但是被高估不意味着它不能再涨。不用惧怕泡沫，人类就是在一次一次泡沫中成熟起来的，应该怕的是泡沫形不成。 “

近日，著名金融学者、《金钱永不眠》系列作者香帅（唐涯）与腾讯财经的对话中，谈到了关于今年年轻人该不该买房、如何实现5.5%的经济增长目标、市场机会在哪里、有什么适合普通百姓的投资方式等为市场所十分关注的话题。她曾任北京大学光华管理学院金融学系副教授、博士生导师，原名唐涯，在经济圈里，她更为人熟知的笔名是“香帅”，全称是“香帅无花”。

谈到对房地产的看法，香帅表示，2022年若要实现5.5%左右的GDP增速目标，房地产投资起着决定性的作用，要有非常强力的政策来提振房地产市场的信心。她谈到，买房的核心逻辑是买城市的增长，建议在一二线城市的年轻人尽可能买房，且三线以下城市的房地产则没有投资价值。

香帅曾在近期撰文中提到，全球资产进入了比丑时代，所以美国通胀、加息，都不影响美元的强势和美股的上涨。对此她谈到，这是因为通胀之下不能持有现金，而美国的资产依然是现有环境下的最好选择，没有更优的资产可以买。她也认为，中国国债是全球最安全的资产之一，只要维持增长，债务就不是问题。

香帅还谈到，今年对于手里有些余钱想要投资的普通老百姓而言，可以考虑核心城市的房子，或是黄金和国债，也可以考虑投资中证500，中证500持有三到五年达到10%-15%的年化收益率没有问题。

以下是经过编辑的对话实录：

1、谈房地产：建议有条件的年轻人尽早在一二线城市买房，三四线城市买房没有投资价值

问：政府工作报告对今年经济增速的预期目标是5.5%左右。要实现这一增长目标，要靠什么？

香帅：要全面发力，地产、基建、进出口，一环都不能少。

如果我们看拉动经济的三驾马车——投资、消费、出口，进出口基数已经很高了，再往上涨比较难；收入和就业上不去，消费疲软也是可想而知的。再看投资里的三大类——制造业、基建和房地产，基建已经发了不少力了，制造业投资和进出口密切相关，潜力不是很大。所以房地产必须发力，否则保5.5%的任务会非常艰难。

2021年最大的问题就是出在房地产。在基建投资已经发力、制造业投资不太能够发力的情况下，房地产投资在整个投资中起着决定性的作用。由于房地产业和银行业、金融业密切相关，房地产发生连锁性违约的风险层层传导，导致市场预期特别悲观。

我算过一笔账，必须要有非常重磅的政策来扭转对房地产的预期，才有可能把2022年全年房地产投资恢复到0以上。如果房地产投资在0以下，那保5.5%会是非常困难的事情。

问：今年的政府工作报告未提房地产税，为什么？

香帅：不提是对的，这释放的信号应该已经相当明确了。房住不炒是对的，但若在现在的经济形势下再推房地产税的概念，打压大家的预期，这个市场就很难起来。投资最重要的信心是来自预期，（目前）要强力扭转预期。

问：最近，中国房地产调控政策似乎正在出现多方面的调整，菏泽等一些城市开始出台降低首付、房贷利率等政策。这些手段能让房地产反转吗？

香帅：这个没有太多意义。这些措施在三四线城市短期可能会有那么一点刺激作用，但不足以支撑大的反转。在这些地方，就算是敞开供应也未见得有足够强的需求。从投资角度，我不建议买那里的房子。买房子，买的是城市的增长，这个核心逻辑是不变的。

问：房子一直是普通人最关心的问题之一。其实就是两波人，要不要买和要不要卖，您对这两波人分别的建议是什么？

香帅：要不要买房，要看你买在哪里、你在什么年龄阶段、你手里有几套房。比如，如果你是在北上广深的年轻人，手里还一套房都没有，那肯定要买，不置可否，居住需要、结婚需要、孩子上学也需要。至于要不要买第二套，那看个人选择。如果你觉得你把钱用来金融投资能给你带来比投资房子更高的收益，那你可以不买。

而且，在这个通胀的时代下，你拿什么抗通胀？当然是房子了。如果手里一套房子都没有，你根本就没有办法进入中产行列。指望在股市翻云覆雨吗？这不现实。

出于投资目的的买房必须在一二线核心城市买，三线以下城市的房地产没有投资价值。但还是那句话，如果生活在那里，有居住需求，该买就买。

2、谈市场：全球资产已进入比丑时代，不要惧怕泡沫

问：您觉得正在发生的俄乌冲突会是世界经济冷战的开始吗？

香帅：我觉得大规模的热战会结束，但俄乌战争确实让世界格局产生一些改变。全球化可能会被孤立主义所取代，这都会影响到我们未来的外交政策、军事储备等。

至于是不是会把我们拉入世界冷战中，我说过一句话叫做“we have been there for a long time”，我们已经在这种“战争”里很多年了。这个战争的本质是为了争夺经济霸权，其实就是经济和货币话语权的战争。严格地说，从曾经崛起的欧元和日元，到后来人民币崛起，以及数字货币、加密货币的崛起，这场战争就没有停止过。大家说，战后我们已经拥有了这么多年的和平，但是从某种意义上讲，这其实是人类达成了一个共识——我们改变了战争的形态，只是不再用兵器打。但是经济战、金融战的伤害更大，是毁灭性的。所以，要说这场战争就把中国拖入了冷战，我不这么觉得。

问：您有一个观点是：全球是真的进入了比丑时代，所以美国通胀，加息，都不影响美元的强势，美股的上涨。这与我们的直观感知好像有所不同，能否请您展开谈谈？

香帅：当然是这样的。首先，全球具有高增长的投资标的本来就不多，过去十年来，全球经济增长的绝大部分都是中美两国贡献的，其他地方没有多少增长，很多地方甚至还是负增长。

再者，相对来说，美国的市场语言更容易被看懂。就像巴菲特说的，看不懂的我不投，我不知道面临的不确定性有多大。

总结来说就是，没有更优的资产可以买，这就是比丑的时代。通胀之下肯定也不能持有现金，所以没得选。目前来看，美国的资产就是最好的，我们不得不承认这一点。

问：近期市场大跌后大涨，幅度十分激烈，您觉得是overreact（过度反应）了吗？

香帅：市场必然是overreact的，overreact就是市场的一部分，你要take它。我也认为美股现在被高估了，但是被高估不意味着它不能再涨。同样，我也认为我们的股市被低估了，但是被低估也不意味着它不会再跌。

所以我一直有一个观点：不用惧怕泡沫，人类就是在一次一次泡沫中成熟起来的。我们应该怕的是泡沫形不成，这才是最可怕的。

我一直说，普通投资者切忌抄底。普通投资者应该做右侧交易，不要左侧交易，你不知道左侧的坑有多深、底在哪里。做右侧交易你可能会错过最低点，但你只要挣中后段的钱就可以了。

对于普通百姓而言，首先我建议他们如果还没有买房的，今年还是可以买核心城市的房子；第二，黄金和国债是在经济不好的时候稳妥的选择；第三，如果还有闲钱，买点股指吧；第四，持币也是选择，当年日本人就这么干。

3、谈经济：提振内需，要连续降息和真金白银的补贴

问：去年下半年以来，中国经济的下行压力是比较大的。在您看来，是否因中国去年疫情期间的刺激政策退出的过早而引发了问题？

香帅：不是的，去年下半年以来经济下行压力大，我认为主要原因有二。第一，刺激政策推出的力度较弱。事实上我认为，如果2020年年底央行就降LPR，后面的整体形势会好很多。第二，减法政策扎堆。虽然当时来看，是因为上半年中国经济态势很好，一季度GDP增长18.3%，二季度GDP增长7.9%，在全球“一枝独秀”，是有做减法政策的环境基础的。但是后来却发展成了“连环减”，让市场很难不联想成一个有序事件，影响了市场信心。

这两者原因结合在一起，导致了市场信心、市场预期的彻底崩溃。人同此心，心同此理，有信心就多投资、多消费，没信心就没有投资、没有消费，经济就会冷下来，就会有更多的人失业，更多的人没有收入或者收入降低，消费、投资就会更低。信心比黄金珍贵。

问：延伸到今年年初，政策依然偏严，包括对游戏行业、外卖平台等行业减法政策频频出台，仿佛经济压力不大，这么做的考虑是什么？

香帅：我觉得这里可能有些误解。因为一些宏观经济的统计数字还比较好，可能造成了一些错觉。比如今年1月的天量社融可能造成了当局对于市场贷款意愿依然较强、经济内在动力依然较强的错觉。

但是，对中国这么大的经济体，看数据不能只看总量，还要看结构，这其中会出现 “左口袋挪右口袋”的情况。拆开社融数据仔细看会发现，企业部门的投资是下降的，主要的投资来自于政府部门的基建投资，而这部分投资未来很难产生很好的收益。

关于中国的民营企业,有一种“5、6、7、8、9”的说法,就是民营经济贡献了中国经济50%以上的税收、60%以上的GDP、70%以上的技术创新成果、80%以上的城镇劳动就业、还有90%以上的就业。容纳大部分就业的，还是民营、中小微企业，但这些容纳就业的企业主体自身抗风险能力也低，在风险之下肯定最先躺平。

问：“内需不振”的问题，应该怎么解决？

香帅：我想借用社科院世经所副所长张斌老师在年初提出的提振内需的八点建议，我觉得这八点建议非常“直接、有力、明确”。说两个我最印象深刻的。第一，降息——利率每次下调25个bp，直到实现就业目标和合意经济增速为止。只有降息力度足够大，才能够真正刺激市场和消费。张斌老师算过，如果房贷利率降1个点，一年大概就会有6000亿的资金涌入到消费市场，那就能拉动经济增长0.5-1个百分点了。对企业来说也一样，实实在在的大幅降息是改善企业负债的有效手段。

第二，要真金白银的补贴。财政要切实发力，真金白银给企业，尤其是容纳大量就业的中小服务型企业，让他们能维持经营，不造成连锁式失业。同时补贴低收入家庭，让他们“有钱可消费”。再次强调，提高收入是提振消费的唯一正途。

问：您怎么看待目前的防疫政策，是否因为防疫政策影响了消费的反弹？

香帅：我觉得目前来看，动态清零是可取的。我们能不能够跟欧美一样躺平？我觉得不能。我们所处的土壤不同，社会环境不同，家庭观念不同，而且还要考虑到有限的医疗资源的约束。

很多事没有绝对的对与错，任何事情都要承受负面的一面，只能两害相较取其轻。当然我们总是希望更好，我也希望防疫政策可以做的更好、更精准，但是我觉得目前在中国的国民性、中国的医疗资源以及疫苗的有效性等各种约束条件下，动态清零也许是一条比较好的路。

4、谈地方债：地方债没有风险，债务的背后是信用

问：发力基建投资目前被认为是实现经济稳增长的重要抓手。但问题是，各省还有大搞基建的空间么？以及，钱从哪里来？

香帅：对，先是项目问题。在城市化早期至中期的时候，基建肯定是挣钱的，但现在已经是村村通、路路通了，没有那么多好项目是肯定的。现在地方政府专项债还有几万亿发不出去，就是因为没有好项目。

即使解决了项目问题，还有钱从哪里来的问题。地方债务和利息都已经很高了，地方政府只能不断的借新还旧。但是现在政策既要求管理地方债，又要求管理基建项目，这使得地方政府也面临着“不上项目没有政绩，上了项目又要举债”的两难。所以，我觉得政策不能在同一时间要求多元目标，只能挑最重要的、核心的。

问：您对今年地方债的风险怎么看？

香帅：地方债从来就没有风险。就好比美债，美债的背后就是美国整个国家的信用，除非美国经济崩溃，否则美债没有风险。

我觉得，传统经济学的理论在当下已经失效了，并不是欠债就要还钱。债务，或者说货币，它的背后就是信用。在全球优质资产荒的情况下，资金没有更好的去处，美债好歹是个稳妥的选择。美国财长耶伦也公开表示过，美国国债不需要考虑本金的问题，只要还得上利息就行了。

同样的道理可以放到中国。只要中国经济不崩溃，地方债就只是资产负债表上的一个数字而已。不用怕负债涨，只要资产涨幅超过负债涨幅，这张资产负债表就依然是健康的。