还有不到一个星期，万达商管在港交所提交的IPO招股书，就要失效了。

从2021年3月宣布撤回A股IPO，到拉来珠海国资委火速重组成立万达商管轻资产公司，再到去年8月调转枪头赴港上市，10月下旬在港交所正式披露招股书，而后是近6个月的漫长等待……

王健林的上市之路，兜兜转转又一年时间过去了。

过去这半年时间，在房地产一片凄风苦雨的对照下，竟然显得王健林的万达，不仅游刃有余，甚至还有点逆势而上的味道。

就连沉寂已久的王思聪，最近又开始活跃了起来。

更有力的证据则是，曾经那个深陷流动性危机，不惜断臂求生，找来孙宏斌和李思廉搭救的隔壁老王，开始充当别人的白武士了。

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最近，王健林就“借”了一点小钱，搭救了一把落难中的鑫苑集团和建业集团。

当然，商人之间的交易，必然有代价。

江湖传言，建业集团将商业项目整体出租给万达商管，万达先兑付一部分租金助前者度过难关，后续收益采取盈利分红的方式。

看起来，万达似乎已经度过了难关。

但港股IPO招股书，马上就要失效的事，可能也困扰着前首富。

说起来也是有点唏嘘，68岁的老王三战资本市场，莫非又要折戟？！

更值得关注的问题是：

如果再次折戟，在签了对赌协议的情况下，万达还能继续洒脱下去吗？

变身“白武士” 但万达招股书还有5天失效

虽然万达商管的上市，依然停留在向港交所提交招股书的阶段，但过去这半年多时间里，王健林的扩张步伐，有点猛。

据说财猫不完全统计，自去年10月份宣布赴港上市以来，过去六个月时间，万达商管先后以轻资产模式接管了多家房企的商业项目，包括广东房企世荣兆业、山西房企田森集团、河南的鑫苑集团、山东天元集团以及建业集团等。

就在几天前，王健林还拿下了北京蓝色港湾的运营权，此外，五棵松卓展购物中心也将委托万达团队进行改造并轻资产运营，更名北京五棵松万达广场。

这些合作，一方面是基于万达商管持续扩张的需求，另一方面，其实也有点搭救落难好友的意思。

坊间传闻，万达与建业的合作，就是以万达首批兑现5 -7亿元、后续收益盈利分红的方式展开合作的，但建业方面表示此消息并不准确。

先付钱，后收项目，老王毕竟是个讲义气的人，收建业的商业项目，大抵也是为了帮老友胡葆森，暂度难关。毕竟，建业的那封写给政府的求救信，大家也都看到了。

但在充当“白武士”搭救别人的同时，比较尴尬的一个事情是，万达商管自身的资产负债率，也并不低。

根据此前发布的招股书，万达商管的资产负债率长期维持在80%以上。2018年、2019年、2020年和2021年上半年，万达商管的资产负债率分别达到80.5%、80.4%、95.8%和80.4%。

对此，万达商管方面的解释是因调整运营模式所致。

可供对比的数据是，上市物管公司的资产负债率，普遍维持在50%以下。作为一家轻资产商管公司，万达商管的资产负债率，确实是有点太高了。

本来，只要顺利上市，万达商管的资产负债率便可有效降低，但令人担忧的是，万达商管的招股书，也马上就要到期失效了。

说财猫留意到，万达商管于去年10月21日深夜在港交所披露了IPO招股书，满打满算六个月有效期，五天后，这份招股书就要失效了。

到时，万达商管是选择重新提交招股书，还是就此止步不上市了，目前来看都是未知之数。

但早在此前的3月份，就有市场消息称，万达商管据悉将推迟30亿美元的香港IPO，如果市场情况好转，万达商管可能恢复香港IPO。

万达在随后发布声明称，网传万达商管推迟香港上市消息不实，香港上市工作正常推进。

有声音认为，现下资本市场的行情，确实不是一个上市的好时机，如果万达商管推迟上市，也可以理解。

但猫姐认为，大家可能都忽略了一个关键性问题：

万达商管想不想上市、什么时候上市，或许都不是万达自己可以选择的。

上市又折戟？王健林能否赌赢这一关？

为什么这么说？

两个字：对赌！

作为曾经中国最赫赫有名的首富，王健林背后从来不缺投资者，对赌更是常事。

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2016年，万达从港股私有化退市时，接近345亿港元的私有化代价，便是通过引入战投来分担。

彼时，王健林还与投资者签订了一份对赌协议：

若是在约定期（2018年8月31日前）限内能在A股上市，万达集团将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息，本息合计超过300亿元人民币。

后来的故事大家都知道，王健林一腔回A的热血，迎来的是遥遥无期的等待。最终，万达两年内上市的愿望宣告落空。

对赌失败，王健林选择引入一批新的战投。2018年1月，腾讯作为主发起方，联合苏宁、京东、融创入股万达商业，4家企业计划投资约340亿元，收购万达商业退市时引入的投资人持有的约14%股份。

有报道指，上述投资人不仅将万达商业的上市期限推迟至2023年10月底，而且不要求一定要在A股上市。

最终，又等了两年，于去年8月份，老王终于放弃A股，重组轻资产商管公司，调转枪头去港股上市。

而据招股书测算，在上市前的Pre-IPO轮，万达商管的融资金额就高达468亿港元， 基石投资者更涵盖了腾讯、蚂蚁、中信资本、星匠、合众人寿保险、碧桂园服务、招商局轮船、周大福郑裕彤家族、PAG等22家公司。

投资者的钱，当然也有代价。

万达商管需要保证，2021年预估实际净利润、2022年及2023年扣除非经常性损益的经审计净利润分别不低于51.9亿元、74.3 亿元及94.6亿元。

招股书显示，2018年、2019年、2020年和2021年上半年，万达商管分别取得营业收入110亿元、134亿元、172亿元和106亿元，净利润20亿元，12亿元、11亿元和6.56亿元。

公司的毛利率分别为41.29%、34.09%、36.89%及42.43%；净利率则分别为18.34%、9.29%、6.47%和6.16%。

很明显，万达商管的利润表现并不好看。距离对赌要求的51.9亿元、74.3 亿元及94.6亿元，更是有着很大差距。

因为，不管是网传的2023年10月底前的上市期限，还是仍有极大差距的利润对赌，留给王健林和万达商管的时间都不多了。

这或许也解释了，为什么老王逆势高负债也要扩张？为什么万达一定要在当下这样环境下去上市？！

就算万达商管不想现在去上市，背后战投的资本，也会推着万达去上市！充当“白武士”搭救别人的老王，实际上也没有太多选择。

稍感安慰的消息或许是，根据2022年胡润全球房地产企业家榜，仍在等待港股IPO的万达68岁的王健林及其家族，以1050亿元的财富并列第五。

虽然不再是首富，但老王依旧有钱。

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