中泰证券发布研报称，2021年财报反映出物业公司基本面全方位稳中向好，收入利润维持高增长，盈利能力稳定，财务健康，业务发展势头强劲;物业板块2021年资本市场表现较差主要是受房地产关联方信用风险拖累，展望后市，该机构认为行业优质赛道逻辑不变，公司高成长逻辑不变。投资方向上看好选择行业龙头及优质的一线公司，或细分赛道上具有竞争力的头部公司。

短期，该机构认为国企、央企背景的标的抗风险能力较强，如：保利物业(06049)、招商积余(001914.SZ)、中海物业(02669)、绿城服务(02869)等;中长期，房地产板块筑底回暖，信用风险缓释后，建议关注民企龙头与优质一线，如：碧桂园服务(06098)、旭辉永升服务(01995)、金科服务(09666)、新城悦服务(01755)、融创服务(01516)等;此外，细分赛道如商管、商写等，在未来3-5年存在量价齐升的逻辑，建议关注优质的赛道龙头与一线品牌，如：华润万象生活(01209)、宝龙商业(09909)、新大正(002968.SZ)、星盛商业(06668)、卓越商企(06989)等。

板块业绩回顾：1)竞争格局大体稳定：截至2022年4月，A股和H股上市的国内物业服务企业已超50家，当前资本市场的物业板块已经较为稳定，整体呈现出强者恒强的格局;2)收入利润维持高速增长：该机构统计的A+H股56家物业上市企业2017-2021年收入同比增速分别为29.05%、30.24%、35.31%、47.91%、50.35%;归母净利润同比增速分别为58.53%、62.33%、45.88%、78.70%、50.07%;3)ROE阶段性下降：因上市带来净资产的快速扩张与平稳发展业务间的错配带来ROE短暂下滑，随着物业上市融资潮退却，预计板块ROE会企稳;4)财务健康：行业整体资产负债率在2021年后降至42%左右。资产端主要是现金，负债端以应付款为主，大多数公司无有息负债。

公司经营概述：1)收入业绩高增，公司间分化：20家重点物业公司2021年的收入同比增长中位数为51%，其中民企属性、背靠房地产开开发商、偏住宅业态，存在较大交付体量及并购逻辑的公司，营收增速较快;2)公司间毛利率差距缩小：原先毛利率处于行业较低位置的公司，凭借新业务开展及存量业务梳理改善经营效率，毛利率得到修复;3)费用率下行：物业服务行业整体管理经营依旧粗放，中后台数字化程度仍有较大提升空间，行业销售管理费用率呈下行趋势。

行业趋势判断：1)行业或长期维持较高景气度：物业行业三大业务板块均有万亿的市场潜力，头部公司市占率较低，未来依然有持续高速成长机会;2)行业政策将保持稳定或乐观方向：近年来，物业政策主要围绕行业现存痛点进行制度补足与优化，及鼓励发展多元业务展开，整体基调围绕鼓励行业健康发展制定;3)板块估值触底且呈现分化趋势，优质民企存在修复空间：2021年物业资本市场“前高后低”，公司估值体系经历从分化到重塑，而2022年初又经历二次重塑，优质民企估值进一步折让，该机构认为短期地产信用风险对优质民营物业造成的冲击可控，随着地产信用风险缓释，未来修复弹性空间更大。

风险提示：1、房地产行业竣工低于预期;2、房地产市场销售低于预期;3、物业费市场化进度低于预期;4、物管业务行业渗透率提升不及预期;5、部分业态物业市场放开程度不及预期;6.数据测算偏差风险。

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