一、2022上半年养老服务发展热点回顾

“物业+养老”试点在京落实，发展壁垒依旧难破

解决养老问题是当下关系到社会民生的重要事项，各省市纷纷拟定“十四五”时期的养老服务体系规划，对养老产业进行规划性布局。

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此前，北京市曾发布一项重要通知，对养老产业未来的发展指出了更明确的方向。

2月9日，北京市6部门联合印发了《关于开展“物业服务+养老服务”试点工作的通知》，选定北京首开集团、天恒置业集团、万科集团及远洋亿家等物业服务企业旗下的物业养老服务企业作为试点单位，为北京市城六区人口密集的老旧小区、新建小区及街巷物业等不同类型区域提供养老服务，试点期限为一年。同时开放其他已经开展养老服务或有意愿参与试点工作的物业服务企业，各区也可纳入试点，同等享受试点支持。

早在2020年底，住建部就已发布过《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，彼时部分企业开始试水“物业+养老”的模式。直至如今，“物业+养老”由畅想真正落到实处，对行业有着重要的指导意义。

通知选定的试点企业均为已具备成熟物业服务经验，其中天恒置业、万科与远洋均有养老项目在运营，同样有着丰富的运营经验。天恒置业在北京覆盖居家养老、社区养老及机构养老多元布局；万科旗下有随园嘉树及智汇坊等品牌，并已在部分城市提供养老服务；远洋旗下也有知名养老品牌--椿萱茂。

对于行业来说，“物业+养老”是解决居家养老问题的突破点。但从企业盈利的角度出发，物业+养老却有着难以冲破的壁垒。

“物业+养老”包括家居适老化改造、提供上门服务以及社区养老设施加建等多个方面。

近年发布的政策文件要求在住宅小区内适配一定比例的养老设施面积，这给物业企业的适老化改造提供了很大的便利。但对于众多已建成的老旧小区而言，适老化改造的空间有限，难度大且耗费成本高。

不过，随着试点的推行和扩大，国家和地方财政或会在此方面加大补贴力度。

另一方面的难点是养老服务人才的不足。物业公司现有的人员配置无法支撑物业养老的发展。事实上，不仅是物业企业，养老行业内的专业服务人才同样是不足的。目前九如城、保利健投等企业在积极促成与人才培育机构的合作，旨在向行业输送更多的养老服务专业人才。

险企资金持续流向CCRC项目，盈利难题仍待解决

险企是养老产业里的关键主体，保险与养老有着高度的契合性。近年来，保险资金持续流向养老市场，重点投资CCRC养老项目。据泰康健投调查数据显示，截至2021年11月，保险机构在全国34个城市布局养老产业，累计提供超过13万张床位，国内布局养老的人身险公司比例达47%。

据企查查显示，太保寿险在北京成立了新养老公司--太保养老（北京）有限公司，注册资本8亿人民币。关联到此前太保在北京摘得1宗多功能用地性质地块，新公司或为太保家园·北京国际颐养社区的项目公司，太保北京养老项目有实质性进展。

据观点指数了解，太保寿险当前已开业的项目有2个，分别是位于成都的CCRC项目，以及位于云南的旅居养老项目。截至本月，太保已落地的养老项目共有11个。

另一险企泰康人寿旗下养老品牌--泰康之家，也有传出项目新进展。报告期内，泰康之家·桂园媒体见面会在机构内举办。见面会上称，桂园目前已全面开放预订，将于今年9月28日开业。而此后，泰康之家在杭州摘得一宗地块，用于建设泰康之家·浙园。

同在杭州，泰康之家·大清谷已于2020年开业，泰康之家在杭州“一城双园”的格局已形成。

总结近几月养老市场的发展动向，险企表现积极，多个险企投资的项目落得实质性进展，数个CCRC项目更是开业在即。

保险资金规模大、期限长的特征正好与养老项目资产重、盈利周期长的特征相适应。但由于养老产业整体尚未成熟，商业模式未明、盈利难等问题不仅困扰着险企，同样也困扰着养老市场内的各个运营商，需要持续探索。

“E+”时代，椿萱茂、光大养老等着重智慧养老建设

“互联网化”和“智能化”是各行各业的发展趋势，养老行业也不例外。报告期内，多地政府印发关于发展“智慧养老”服务的相关政策。

各大养老产业综合运营企业和机构很早便开始布局“智慧养老”，积极开发和搭建自己的“智慧”服务平台。总体来看，各平台主要关注的模块基本包括：养老服务管理、养老服务运营、老人安全监护、老人健康管理等。

现阶段，各平台更多是服务于各自养老机构的管理及运营，较少直接提供给老年人或者家属使用；其次，由于智慧平台涉及面广、功能复杂且多样，所以系统的更新迭代速度会相应更慢，落实到各个养老社区的具体应用就更加迟缓。

远洋椿萱茂2019年起便开始养老服务体系的建设，融合“互联网+”和“健康养老”趋势。今年5月20日新上线的“幸福椿萱茂”小程序，整合了健康知识、检测、服务等多重功能，可以绑定家属账号，方便亲属随时在线查询长辈身体状况。与此同时，由于小程序依附于微信使用，老年用户除了微信外不需要额外安装新应用，一定程度上降低了学习成本。

来源：企业官网，观点指数整理

“E+”时代的养老发展，不能与线下服务相脱节，线上的发展应着眼于实际情况解决。应对老年人具体情况分类摸底，切勿将老年群体排斥在数字生活之外，从需求细分去寻找信息化、数字化和智能化的增长点。

二、影响力指数·2022年度影响力康养产业综合运营企业即将发布

近年来，我国老龄化人口持续攀升，截至2020年，我国65岁及以上人口已达1.8亿人，占总人口的13%，持续逼近联合国规定的14%深度老龄化标准。而随之带来的是社会总抚养比持续走高、社会养老体系亟待完善等种种现实压力。

适逢“十四五”开端，国家出台多项政策对养老产业的方方面面作出详尽规划。而“构建覆盖全社会的养老体系”这一目标，为养老企业敞开了很多机会。

房企、险企持续加码，物业企业有望成为养老产业建设的另一主力，机构养老、社区养老及居家养老都在加速扩容。刚需之下，企业都希望能够抢占先机。然而入住率的浮动、现金流的考验、专业人才队伍的配备以及运营成本的控制等等，都让养老服务的可持续发展面临现实的挑战。

激烈的市场角逐之下，有的企业为行业立下了标杆，有的企业已黯然离场。

为借鉴以及学习那些在养老服务领域具有高度影响力的运营机构，观点指数研究院通过对企业的长期跟踪与监测，并结合各项指标、数据进行综合分析研究，研究出“影响力指数 ？ 2022年度影响力康养产业综合运营企业”。

届时，研究结果名单将在观点机构主办的2022博鳌房地产论坛“影响力指数·2022年度地产风尚企业表现”发布仪式中揭开面纱，近千名最具智慧的房地产业、金融业及商业精英将齐聚于此，见证行业荣耀与风采。

标签： 2022上半年养老服务发展观察 天恒置业