备受关注的创业板注册制首批受理企业于近期正式揭开面纱。在这33家公司中，深圳市特发服务股份有限公司(以下简称“特发服务”)作为唯一一家房地产行业公司，格外引人瞩目。

根据《深圳证券交易所创业板企业发行上市申报及推荐暂行规定》的通知，房地产等行业原则上不支持其申报在创业板发行上市。而此次特发服务成功上榜，其优势和核心竞争力体现在何处?中国网财经记者就此致电致函特发服务，但未得到回应。

毛利率连续下滑，人工成本压力大

公开资料显示，特发服务是一家以综合设施管理服务为核心业务的综合服务运营商，除了提供物业管理服务，还拓展了政务服务、资产经营等业务，主要客户包括华为、阿里巴巴、中国移动、国家电网、腾讯等企业。

截至2019年末，特发服务在管项目数量共176个，在管项目面积为2273.65万平方米。2017-2019年，特发服务营业收入分别为5.08亿元、6.99亿元和8.91亿元，同期净利润分别为3667.38万元、5527.08万元和6761.33万元。

尽管近年来特发服务业绩增长迅速，但毛利率却持续下滑，2017-2019年分别为21.96%、21.05%和18.65%;其中，核心业务综合物业管理服务的毛利率分别为17.52%、16.54%和15.17%。

特发服务在招股书中称，公司综合物业管理业务毛利率水平主要与物业服务项目的收费标准、业态构成、成本管控，以及各项目收入来源等因素相关。随着物业管理行业竞争进一步加剧及人力成本等主要成本的上升，公司可能面临毛利率下降的风险。

据招股书披露，特发服务的用工成本压力不断增大。报告期内，特发服务的人工成本分别为2.63亿元、3.58亿元和4.86亿元，占当期主营业务成本的比例分别为66.61%、65.19%和67.41%。

应收账款周转率不到5%，违法违规事件频发

对于物业服务公司来说，除了严控物业管理成本外，加强应收账款管理也是增强公司盈利能力的关键一环。2017-2019年，特发服务应收账款的账面价值分别达到1.07亿元、1.52亿元和2.05亿元，占总资产的比例分别达到37.90%、41.48%和42.39%，主要为期末应收的物业管理费、政务服务费等。

此外，据招股书披露，特发服务同行业可比公司的应收账款周转率平均值分别为9.32、9.87和9.15，而同期特发服务的应收账款周转率仅为4.67、5.4和4.99，几乎不及可比公司平均水平的一半。

具体来看，2017-2019年特发服务应收账款前五客户之首，均为华为系。截至2019年末，涉及华为系的应收账款金额为6702.82万元，占应收账款总额的比例达30.98%。不过，截至今年5月末，华为系已回款6656.04万元，期后回款比例达到99.3%。

对于公司的应收账款情况，特发服务在招股书中称，公司经营业绩出现较快增长，公司应收账款出现较为明显的增长。公司主要客户系国内知名高新技术企业、政府机关、企事业单位，商业信誉良好且与公司合作关系稳定，应收账款发生坏账的风险较小。

除了运营效率遭到质疑，特发服务还发生过多起违法违规事件。据统计，报告期内特发服务共遭到税务、安监等部门处罚13起，城市管理和综合执法局处罚8起，原因包括未按照规定期限办理纳税申报、游泳池水质不符合国家标准和要求以及卫生管理工作不到位等。

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