追赶风口、蹭热点转型，格力地产(600185.SH)陷入了僵局。

格力地产向两大领域转型的大动作均按下了暂停键。

去年5月，全球疫情蔓延，海外股受到约束，免税概念兴起，格力地产趁机筹划收购珠海免税100%股权，大举向免税业务转型。然而，时隔一年多年，因为公司董事长鲁君四涉嫌内幕交易，收购事项搁浅至今，仍未见重启迹象。

疫情之下，大健康火热。格力地产出资17.26亿元收购A股生物医药公司科华生物18.62%股权，成为其第一大股东。然而，当格力地产打算溢价两亿转让这笔股权之时，科华生物爆雷了，卷入一桩高达百亿的仲裁案件。

其实，早在2016年，格力地产就大规模推进多元化转型，但多元化产业对业绩贡献十分有限，其经营业绩仍然依赖地产。

问题在于，净负债率偏高，在房地产市场持续调控的背景下，地产竞争力并不突出，格力地产急需寻找新的利润增长点。

格力地产该如何破局?

免税大健康转型均搁浅

兴冲冲开启了转型之旅，一年半之后，均遭搁浅。格力地产的产业多元化转型道阻且长。

9月24日，格力地产股价下跌1.16%，收报7.67元/股，较9月3日的10.98元/股下跌了30.15%，较去年7月9日的18.10元/股下跌了57.62%。

股价跌跌不休的背后，是格力地产多元化转型陷入僵局。

去年2月，疫情之后，健康成为异常热火的话题。格力地产追着风口，宣布跨界进军医疗产业，其中就包括成立公司生产口罩等医用物资等业务。

但是，真正被市场解读为格力地产向大健康领域转型的是入股科华生物。

去年5月10日，格力地产宣布，以17.26亿元的价格向League Agent(HK) Limited购入科华生物18.62%股权，成为第一大股东。

科华生物于2004年7月在深交所中小板挂牌上市，为国内第一家上市的IVD企业，也曾是国内生产量最大、市场占用率最高、品类最齐全的体外诊断企业。

格力地产收购之时，受新冠肺炎疫情影响，体外检测(IVD)领域景气度高涨。2020年，科华生物实现净利润6.75亿元，同比增长233.55%。今年一季度，净利润为3.42亿元，同比增长584.50%。

不过，二季度，其净利润1.37亿元，同比下降4.10%，同比环比均出现下降。

让人意外的是，今年5月，格力地产公告，子公司与科创板公司圣湘生物签订股权转让协议，拟将所持科华生物全部股权转让给圣湘生物，交易作价19.50亿元。

承载着大健康产业转型之旅，格力地产却将其出售，令人不解。不过，这笔转手生意，格力地产赚了2亿元。

在圣湘生物支付首期转让款5.85亿元一个半月后，也就是今年7月14日，变故顿生。标的公司科华生物涉及一桩巨额仲裁案件，被申请赔付的金额高达105.4亿元。原来，科华生物子公司天隆公司股东申请科华生物支付105.04亿元，收购剩余38%天隆公司股份，否则补偿违约金。

2018年，科华生物收购天隆公司62%股权，并约定以2020年扣非净利润情况相应估值收购剩余股权。2016年天隆公司亏损超600万元，因疫情原因检测试剂等产品销量暴增，2020年净利达11.06亿元。

截至今年6月底，科华生物总资产为60.65亿元。超百亿索赔案，如何收场，备受市场关注。

或受此事影响，今年8月5日，格力地产宣告，终止向圣湘生物转让科华生物股权，退回转让首期款。

大健康业务踩雷，备受瞩目的免税业务也遭搁浅。

近期，格力地产在公告中表示，公司筹划的发行股份及支付现金购买珠海市免税企业集团有限公司(简称珠海免税)100%股权并募集配套资金实现暂停。

收购珠海免税，始于去年5月，当时正是免税业务火热之时，格力地产作价122.15亿元收购珠海免税，大踏步进军免税业务。受此消息影响，格力地产一度连拉8个涨停板。

然而，2020年底，一纸公告宣告了格力地产本次重组事项困难重重。格力地产董事长鲁君四收到了中国证监会的《调查通知书》，其因涉嫌证券市场内幕交易违法行为被证监会立案调查。

董事长被证监会立案调查，今年2月9日晚，格力地产也宣告暂停重组。

暂停重组7个多月仍无重启迹象，市场已经对格力地产转型免税业务信心不足。而这，可能是格力地产股价不断下跌的重要因素。

转型不佳净负债率167.94%

产业多元化转型陷入僵局，格力地产的主营业务依旧是地产，但其负债率偏高，存在压力。

格力地产的前身是海星科技，1999年在上交所挂牌上市，2007年、2008年连续两年亏损。

2007年底，格力地产筹划对海星科技进行重组，即借壳上市，计划在2008年完成。但是，因为海星科技诉讼纠纷、违规担保等问题，直到2010年，借壳上市事项才尘埃落定。

鲁君四任职格力地产董事长多年，其对格力地产的界定，早已不是传统意义的房地产开发企业。

早在2016年，鲁君四就公开表示，房地产业只是格力地产的三大产业之一，公司的资源，更多在于几年前开始布局的海洋、口岸产业。越来越高的土地获取成本，是格力地产产业转型、多元化发展的动因。

2016年，格力地产定增募资30亿元，根据规划其中超过60%募集用于海洋经济板块项目建设，包括珠海市洪湾中心渔港工程和香洲港区域综合整治工程。

沙滩、海岛、游艇、口岸、渔港、人工岛、度假酒店等等，系列关键词被植入格力地产，产业多元化特征日益突出，海洋产业也逐渐成为格力地产十分重要的业务板块。房地产、海洋经济、口岸经济，格力地产的三驾马车似乎开始狂奔。

不断推进产业转型，但多元化产业对格力地产的业绩贡献十分有限，反倒是大力发展多元化产业，似乎压制了格力地产的地产业务。2016年至2018年，格力地产实现的营业收入分别为31.22亿元、31.30亿元、30.78亿元，止步不前。

其中，2017年、2018年，地产业务收入占比分别为99.86%、77.62%。

2019年，营业收入为41.93亿元，同比增长36.19%，出现明显增长，而地产收入占比继续下降至55.98%。这一年，渔获销售收入3.34亿元，占主营业务收入的7.96%。

2020年，格力地产多元化转型的提法变了，三驾马车中，除了地产不变外，另两驾马车变为大健康和免税业务。这一年，地产业务收入占比大幅上升。当年，公司实现营业收入63.89亿元，同比增长52.38%，其中地产收入约53亿元，占比达82.95%。与之对应的是，包括渔获销售及其他业务板块收入合计6.51亿元，占比仅10.19%。

今年上半年，公司实现营业收入33.91亿元，同比增长13.86%，其中地产收入29.74亿元，占比为87.69%，进一步上升。

2016年以来，格力地产实现的归属于上市公司股东的净利润(简称净利润)分别为6.01亿元、6.24亿元、5.13亿元、5.26亿元、5.59亿元，基本上属于原地踏步。今年上半年，净利润为4.69亿元，与去年同期的4.22亿元相比也无较大幅度增长。

毫无疑问，格力地产的收入高度依赖地产，但是，在“三道红线”监管之下，公司地产业务承压明显。

截至2020年底，格力地产剔除预收款后的资产负债率为75.74%，净负债率约为202%。今年上半年，财务状况有所改善，但截至6月底，净负债率仍达167.94%，仍待“转绿”。

一分析人士认为，从目前全国地产市场现状看，格力地产属于中小型房企，整体竞争力并不强，似乎没有大的发展空间。新的利润增长点仍然在于产业转型，在其看来，免税业务是可以考虑作为未来发力方向。

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