观点网销售承压、利润下行、融资艰难……在多重因素的冲击下，2022年上半年，房地产行业的寒冬仍在持续。

在此背景下，有的企业忙着转型，有的企业忙着“自救”，而去年九月刚刚重组合并的首创城发，似乎也还在调整和适应。

近日，首创城发披露2022年度公司债券中期报告。

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数据显示，上半年，首创城发实现营业收入99.84亿元，同比下降16.85%；利润总额5.83亿元，同比下降46.02%；归母净亏损3.03亿元，同比下滑262.96%；营业毛利率13.56%，较去年同期下降8.77%。

从几个主要的指标来看，首创城发上半年的走势与行业周期大体一致。

早在去年11月的战略发布会当中，该公司管理层亦明确，经过近几年房地产的宏观调控，过去“暴涨”、“躺赚”的情况已经不复存在，当下行业进入到“深耕细作”的时代。

在此情况下，首创城发不再强调简单粗暴的规模扩张道路，而是通过资源的合并，“强基固本，稳中求进”，更加强调质量效益，注重长远发展。

不过，从中期财报来看，首创城发要实现“稳中求进”，仍需努力。

业绩篇

“从战略层面来说，退市并且整合，可以实现更大的发展空间和灵活性。”

2021年9月30日，首创置业在港交所撤牌退市，结束了18年的港股旅程。两个月后，首创集团旗下“北京首创城市发展集团有限公司”召开发布会，宣布新品牌“首创城发”正式启用。

更新后的首创城发，不仅承接了原有的上市平台——首创置业，还注入了首创集团旗下未上市的首创经中、首创新城镇和北京绿基三大业务平台资产。

不过，资产的注入似乎暂时未给首创城发带来更高的业绩。从最新公布的数据来看，上半年，首创城发实现营业收入99.84亿元，相较去年同期的120.07亿元，下降16.85%。

债券中报明确，目前首创城发的主要收入来源为房地产开发、土地一级开发和城市运营，不过并未披露具体各项业务的收入数据。

在此前的战略发布会上，该公司管理层明确，首创城发将以三大业务航道（城市综合开发、城市综合运营、城市更新升级）和三大强劲引擎（金融、科技、机制），未来形成以大资管为主导的业务生态系统。

由此来看，目前首创城发的其他业务航道似乎还在培育过程当中，并未对业绩带来太大的贡献。

对首创城发而言，其将房地产开发定位为“业绩主要贡献，利润压舱石”。此前，该管理层认为，“首创城发会继续坚持开发物业，因为目前没有一个更好的业务能够替代房地产开发，不过会淡化规模增速，夯实长远发展基础。”

据观点指数公布的数据显示，2022年前8月，首创城发实现全口径销售额164.7亿元，排名第65位。

据了解，目前，首创城发的商品房销售及土地投资聚焦于京津冀、长三角、粤港澳三大核心城市圈及潜力型强二线单核城市。上半年该公司较少出现在公开招拍挂市场拿地，年初通过收并购的方式拿下武汉一个项目，6月30日又以7.64亿元代价收购雅居乐位于重庆两江新城的四幅土地。

土地是地产企业发展的基石，首创城发重组设立之后，集团便注入了大量的战略资源。其中包括自有用地资源65000亩土地，加上上半年收并购得到的土地，该公司在债券中报中明确，“现有的土地储备可以满足本公司未来三年发展需要，规模适中。”

不过，首创城发同样需要警惕存货周转及存货跌价的情况。

2022年中期，该公司的总额为2077.34亿元，流动资产总额为1637.96亿元，存货资产总额为1082.95亿元，存货占流动资产和总资产的比例较高，分别为66.12%和52.13%。存货占流动资产比例过高，亦说明企业存货变现的能力还有待提升。

利润方面，上半年，该公司录的利润总额5.83亿元，同比下降46.02%，归母净亏损3.03亿元，同比下滑262.96%，营业毛利率13.56%，较去年同期下降8.77%。

实际上，该公司的盈利指标已经连续多次出现下滑，2021年全年，首创城发合并口径的净利润为0.21亿元，同比下降99.15%，归母净利润为6.40亿元，同比下滑39.22%，营业毛利率19.45%，较去年同期下降7.27%。

至于指标持续下滑、上半年归母净利润亏损的原因，该公司表示，一方面部分项目受当地限价政策影响，销售价格及速度未及预期，公司毛利率有所降低，而前期高毛利项目已陆续完成结算；

另一方面，首创城发吸收合并首创置业之后，将承继和承接首创置业的所有资产、负债、权益、业务、人员、合约以及所有其他权利及义务，首创置业账面以前年度确认、2021年当期确认的未弥补亏损对应的递延所得税资产，因未弥补亏损预计无法继续使用，全额予以冲减，2021年度冲减金额14.23亿元。

不过，该公司亦明确，“随着首创城发未来业务板块的进一步升级拓展，以及首创集团未来资源的进一步支持，对公司未来利润水平或将形成一定支持。”

财务篇

当前，资金成为房地产企业生存的命脉，尤其是在去年下半年以来，房企债务违约引发信用风险和市场下行双重压力下，房企融资进入艰难时刻。

据观点指数报告显示，2022年上半年，房地产开发境内债券融资共计发行268笔，较去年同期减少102笔；发行规模合计约2530亿元，同比减少41.35%。

上半年通常是房企的集中筹资期，部分如万科、中国金茂等企业历年来1-6月发行占比超过存续规模的60%以上。除此之外，3月、4月是房企信用债的集中发行时段，不过今年融资窗口期并未如期到来，销售低迷叠加偿债高峰期，令2022年成为了“分水岭”。

从首创城发的情况来看，一方面，该公司承接了首创置业原有的部分融资，另一方面，有首创集团背书，该公司融资渠道整体还算通畅。

3月初，首创城发拟承继首创置业10亿元公司债，票面利率为4.5%；3月22日，首创置业三期中期票据发行主体拟变更为首创城发；5月初完成发行10亿元中期票据，利率仅3.77%；6月及7月接连发行了23.73亿元公司债、16.7亿元公司债。

截至报告期末，首创城发的总资产为2077.34亿元，总负债为1675.92亿元，资产负债率为80.68%，较年初小幅上升0.12%，公司有息债务总额956.83亿元，较年初下降1.62%。

该公司表示，资产负债率上升，主要是报告期内郑州平原文旅城项目、武汉经开九派江山项目出表导致少数股东权益减少所致。

不过，该公司强调，未来根据北京市国资委和首创集团严控实际负债规模的要求，严格按照业务规划和国资委、首创集团要求降杠杆、控负债，最大限度降低资产负债率风险。

在该公司的有息负债当中，信用类债券余额312.50亿元，占比达到32.66%，其中2022年下半年到期或回售的公司信用类债券21.30亿元；银行贷款余额383.01亿元，占有息债务余额的40.03%；非银行金融机构贷款84.84亿元，占有息债务余额的8.87%；其他有息债务余额176.48亿元，占有息债务余额的18.44%

从借贷比例来看，该公司的融资结构还算合理，信用类债券及银行贷款的利率一般优于非银行金融机构贷款，而该公司这两项融资占比高达七成。

另据观点新媒体统计，该公司将于2022年下半年到期的有息负债为89.81亿元，将于2023年内到期的有息负债余额为79.61亿元。

此外，首创城发合并口径内发行的境外债券余额61.10亿元人民币，且在2022年下半年内到期的境外债券余额为0亿元人民币。

而截至报告期末，该公司拥有的现金及现金等价物余额为218.89亿元，足够偿还年内到期负债。

整体而言，重组完成已过大半年时间，在行业压力之下，首创的盈利指标仍待优化，不过，财务水平整体保持稳定。

此前，该公司管理层曾提到，希望新平台首创城发财务更加稳健，三条红线全部转绿，成为细分赛道的龙头，同时资管业务能够分拆上市……要实现这一目标，或许，首场城发还有很长的路要走。

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