《法治周末》记者 戴蕾蕾

自7月29日起，北京连续遭受强降雨袭击，强降雨对人民群众的生产生活以及出行造成极大困难，也造成生命财产的重大损失。北京市房山区人民法院根据既有的生效判决和实际情况进行充分研判后认为，暴雨过后，人们在逐渐恢复正常生活的同时，一些法律问题可能接踵而至，后续或将引发系列诉讼。

近日，北京市第三中级人民法院就审结了一起因雨水倒灌、渗漏引发物业服务合同纠纷的案件。

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《法治周末》记者获得的二审判决书显示，事件发生在2016年7月19日，当时的强降水被定性为“7·20特大暴雨”，“值得注意的是，“7·20特大暴雨”过程中多站日降水量突破历史极值，7月19日至20日夜间，全市普降大暴雨、部分地区达到特别暴雨量级。20日城区、南部以及西部地区有9个国家级气象观测站日降水量突破历史最大日降水极值”。

小区业主王某表示，其房屋在2016年7月19日和2016年9月11日两次降雨天气过程中发生跑水，二层阳台区域内地漏发生反流、冒水，致使流水蔓延至二层房屋内部地面并通过楼板渗漏至一层，导致房屋内地毯、动物皮毛制品、钢琴等财物被雨水浸渍。

就漏水发生的原因，王某表示，二层阳台区域内地漏属于内置公用排水管道，因管道排水不畅，导致上述两次降雨天气过程中雨水无法及时通过排水管排出，最终通过该地漏反流至房屋内部。

王某于是向小区的物业公司提起诉讼，并索赔151万元。

王某所在小区的物业公司认可该处排水管道属于共用部位，属于其公司管理范围，但主张相关排水管道系统经过了验收，足以应对一般降水，但2016年7月19日、2016年9月11日两次降雨天气均属暴雨或特大暴雨，降水量超出了排水管道承受范围，导致涉案房屋二层地漏冒水、反流，属于不可抗力影响。该物业公司另称：王某在2016年7月19日未及时关闭阳台门，导致阳台跑水进入房屋内部，其自身存在疏忽大意的过失。

一审法院审理后认定王某所在小区的物业公司未尽到物业服务企业的合同义务，应就王某的合理合法损失承担赔偿责任，判决王某所在小区的物业公司赔偿王某财产损失110万元。

物业公司不服提起上诉，二审法院于近日审结此案，对一审判决予以支持。

判决书显示，法院认为，王某家反水的管道属于公共部分，物业公司有义务对其疏通、维修、养护。由于王某提供了该房屋之前已经存在反水情况的证据。并且法院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，但是该房屋的反水情况，物业公司可以通过加装排水口等来积极解决，强降水导致的房屋反水并非不能克服，因此不构成不可抗力。

北京市法学会不动产法研究会理事王玉臣向《法治周末》记者表示，这一案例对于受台风“杜苏芮”影响较大的城市的业主们具有一定的参考意义。

王玉臣告诉《法治周末》记者，房屋出现反水、倒灌等情况，产生的原因可能是多样的，有可能是房屋的质量存在问题，也有可能是物业的管理、维修不及时导致的。因此，如果发现房屋反水、倒灌、漏水等问题，业主应多方面找找原因，通常情况下，房屋是可以应对降雨天气的。

此外，王某索赔151万，最终法院判决物业公司赔偿110万。王玉臣表示，房屋发生反水、倒灌、漏水等情况，一定要积极采取措施防止自己的损失进一步扩大，即使是由于第三方的原因导致房屋漏水，业主仍有义务采取措施降低自己的损失，否则相关的部分损失可能需要业主自己承担。

最后，王玉臣提醒说，发现房屋反水、倒灌、漏水后，一定要及时进行取证。可以通过拍照、录像等方式对具体的损失情况取证，必要的时候可以请公证机构对现场损失进行公证。如果由于房屋反水等造成房屋无法继续居住，需要额外租房等，需要将租房收据、支出凭证等进行收集。

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