美国金融业的住宅房地产风险敞口如何？

此轮美国住宅抵押贷款风险较为可控

(资料图)

短期美国房地产或继续回暖，中长期仍将面临下行压力，但刚需支撑的背景下，此轮房市下跌幅度预计将远低于2008年衰退。近期美国住宅房地产供给趋紧且需求韧性仍存：（1）2008年后成屋持续去库存，高利率导致成屋供给近期转紧；（2）美联储加息对于住房的负面影响导致去年年底以来新房供给明显下降；（3）人口结构优势支撑刚性需求。预计人口结构因素以及居民乐观的收入预期将支撑美国房地产市场回暖短期持续；预计未来随着劳动力市场走弱，美国居民对于未来收入预期将下调，因而即使居民杠杆较低，动态收入增长预期恶化或将抑制美国购房需求；但刚性需求持续存在的背景下，预计房价下行幅度将远小于2008年那轮房地产衰退期间的降幅。

从贷款规模来看，当前美国抵押贷款规模仅恢复至金融危机前水平附近，同时房屋净值贷款规模等数据远不及上一轮金融危机水平。（1）从抵押贷款规模来看，截止今年一季度，美国抵押贷款总额占实际国内生产总值的比例约为95.91%，仅恢复至2008年金融危机泡沫破裂前的水平，其中占比超过66%的一至四户家庭抵押贷款占GDP比重甚至还未恢复至2007年那轮的峰值水平，反映金融危机后美国房地产金融市场恢复较为缓慢，未出现过度的杠杆。（2）从再融资规模来看，虽然以往房主会在房价上涨过程中通过房屋净值贷款等方式再次透支信用、增加杠杆，但此轮联邦储备经济数据库（FRED）数据显示当前美国房屋净值提取规模远低于上一轮金融危机水平，今年一季度美国房屋净值信贷额度、房屋净值贷款规模低于2008年金融危机前高点50%的水平。此外，根据房地美的数据显示，当前美国套现再融资比率也远低于上一轮金融危机时期，因而当前美国房地产金融市场风险整体可控。

从贷款质量来看，此轮住宅抵押贷款信用质量较高，预计本轮住宅抵押贷款发生大规模违约的风险较低。（1）不同于2008年金融危机前信用评分低于720分的贷款占比50%左右，此轮信用优良的贷款占70%以上，此轮住房抵押借款人信用资质整体较好，这主要得益于08年后的监管趋于严格。（2）由于08年金融危机后房地产监管变严，首付比率提升以及疫情后低利率推动较多居民借新还旧，因而当前多数房主贷款价值比（LTV）仍在80%以下，处在较为安全区间，今年一季度各州“溺水屋”占比平均仅有2.1%，与上一季度持平。（3）此轮可调整利率贷款（可调整利率贷款的利率水平随着货币紧缩而上升，导致贷款人无力承担贷款）占比远低于上一轮房市泡沫以及1989年的比例，利率上升对于借款人住房贷款负担的影响短期有限。因此，预计未来美国住宅房地产贷款整体违约风险较低，发生像2008年那轮违约潮的概率较低。

美国银行放贷更为谨慎且抗风险能力强

聚焦银行当前资质，实际上此轮美国银行的放贷十分谨慎且抗流动性风险能力较好。银行放贷规模随着总资产规模提升先上后下，根据美国联邦存款保险公司（FDIC），2023Q1美国总资产规模为前5%的银行放贷规模仅占总资产的50%，同时，现金及存款机构应收余额占总资产超10%，证券投资规模占总资产的25%。若将2023年一季度银行资产结构与2007年四季度相比，不同规模银行储备金水平均高于2007年，特别地，平均而言前1%银行准备金占总资产比重提升了3%以上。并且相比于2007年银行放贷均更为谨慎，现金多转化为证券投资，头部银行该现象更为明显，前0.5%银行贷款占总资产比重下降了近10%，较多银行是由于房地产贷款以及工商业贷款发放减少。这反映出在金融危机后时代的严监管要求下，不同规模银行放贷更为谨慎且储备金水平更为充足，但也因此会面临证券投资损失的风险，同时也需注意当前头部银行对于房地产贷款发放较2007年更多。

当前银行贷款的核心——住宅抵押贷款风险较为可控。将美国银行贷款拆分可以发现房地产贷款为贷款的主要组成，占贷款比重65%以上，进一步拆分可以观察到住宅房地产贷款为房地产贷款的核心。而对于1-4户住宅贷款而言，（1）不同规模的银行发放的贷款85%以上是封闭式贷款（closed-end loans）；（2）在1-4户住宅抵押贷款的封闭式贷款中，超过97%的贷款是有第一留置权（而非第二留置权）担保。因而，不论是从贷款形式还是担保形式来看，此轮银行贷款中的核心部分——住宅抵押贷款的安全性较高。

美国MBS增长健康且银行持有的MBS安全性较高

对于银行持有的另一主要资产抵押贷款支持证券（MBS）而言，此轮美国MBS增长较为健康。从抵押贷款支持证券的角度来看，机构抵押贷款支持证券成为市场主流，而风险较高的非机构抵押贷款支持证券的存量较2007年大幅下降，两者之间的差距不断扩大，最多可达6倍。这一趋势清楚地反映出当前抵押贷款支持证券市场相比过去更具稳定性和可持续性。

从美国银行持有的主要资产证券投资的结构来看，虽然银行持有了较多住宅MBS但是主要为政府机构或GSE发行或担保的住房抵押贷款支持证券（RMBS），风险较为可控。总资产规模较高的银行承接了更多的抵押贷款支持证券（MBS），而总资产规模偏低的银行承接了更多美国国债、政府机构证券、州政府和政府部门发行的证券，规模更小的银行在证券投资方面更为保守。虽然大银行更多地买入MBS等信用风险较美国国债更高的资产，但是实际上MBS的投资主要集中在政府机构（或GSE）发行或担保的住宅MBS与商业MBS，因而美国银行MBS投资的风险一定程度上可控。

随着美联储加息步入尾声，未来住宅MBS未实现损失进一步增加的风险较低。从证券未实现损失占一级资本比重来看（基于2023年一季度数据），当前规模较高的银行证券投资未实现损失更高，尤其是前0.5%的银行，这主要由于总资产规模较高的银行证券投资占比更高，投放贷款比重更低。并且，整体美国银行证券投资未实现损失主要集中由政府相关机构担保或发行的住宅MBS和州政府和政府部门发行的证券，当前住宅MBS贬值更多地是由于此前由于美联储加息以及缩表（停止购买MBS），此轮底层抵押贷款质量较高的背景下，未来随着美联储加息落幕，预计未来住宅MBS未实现损失风险较为可控，进一步恶化的风险较低。

（明明为中信证券首席经济学家）

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