自3月16日高层重磅发声后，地产行业近期接连迎来政策利好，基本面预期改善下，资本市场的反转行情也正持续上演。

从现阶段来看，今年房地产板块的投资机会将会贯穿全年，一方面，政策端的实质改善将全面扭转此前市场的悲观情绪，后续一系列纾困纠偏政策的出台将进一步提振市场信心。另一方面，板块估值目前仍然处在历史底部，随着行业迈过最黑暗的时刻，基本面的向好将有利于带动估值的修复，同时驱动行业健康平稳新阶段的到来，板块整体的估值中枢也将有望逐步上移。

在上述逻辑下，政策面、基本面的筑底抬升都将暗示整个地产板块具备贝塔投资机会。但从长期来看，要想在行业中寻找阿尔法，则需要关注房企核心的竞争能力，尤其是那些拥有逆周期发展实力、顺应行业发展趋势的公司，将更加具备长期投资机会。

笔者留意到力高集团（01622.HK），其于近期交出了一份可圈可点的年度成绩单，不妨以此为样本探寻房地产行业下半场究竟需要什么样的核心优势？

1、基本盘稳固，多重亮点展现

过去一年，疫情阴霾持续笼罩、宏观环境波云诡谲，房地产政策持续深化。在此背景下，房企经营面临着不小的挑战，特别是，部分房企还因受困融资端的收紧，接连出现债务风险，即便是部分一、二梯队的房企也未能幸免。

行业逆风大环境下，力高集团交出的成绩单展现了其稳健成长的一面。数据显示，2021公司实现营业收入204.0亿元，同比增长63.8%；毛利润47.6亿元，同比增长69.3%；净利润25.1亿元，同比增长74.3%。

对比行业内不少房企业绩下滑的态势，力高保持了稳健的业绩增长，同时呈现出几大亮点：

其一，合约销售再创新高，继续保持快步增长。

过去一年，力高集团全年合约销售金额达470.1亿元人民币，同比增长14.7%。拉长时间维度来看，从2016-2021年，公司合约销售从101.3亿增长到470.1亿，年复合增长率达到36%。

其二，财务基本面不断夯实，抗风险能力突出。

在保持业绩高增长的同时，力高集团保持了扎实稳健的财务基本盘。一方面，公司总资产持续攀升，净负债比率维持良好状况，债务结构持续优化。截止2021年年末，公司总资产为893.1亿元人民币，净负债权益比率为52.8%。另一方面，公司手握充裕现金，不断夯实抗风险能力，截止年末，公司总现金及现金等价物为108.6亿元。

总体来看，在过去一年供需端承压的大环境下，一众房企资金链压力陡增、财务呈现恶化态势，而力高不仅实现了业绩的稳步向上，同时保持了良好的财务状况，足以看到公司的抗逆能力。实际上，结合过往公司不断成长的轨迹来看，也进一步验证了公司跨周期发展的实力。

2、兼具安全边际与成长性，静待估值重塑

业绩代表的是过去的表现，对于投资而言，往往更需要的是判断未来。诚然，当前随着港股财报季带来，房企业绩的出炉也进一步消化了此前的业绩悲观预期，也给了市场一个重新“出发”的机会。

那么在这个新起点，又该如何看力高集团的后续表现呢？

首先，聚焦行业层面。在房地产领域常有这样一句话，短期看政策，中期看土地，长期看人口。从短期来看，过去一年行业政策面呈现收紧，尤其是融资端房企面临压力重重。新的一年来，房地产政策面是否真的迎来反转？这一判断实际上目前市场仍然有一定的争议，这也是市场反复波动的重要原因所在。

不过在笔者看来，今年两会经济增长目标为5.5%，考虑到国内疫情反复，外部国际环境的复杂形势，要达成这一目标难度可想而知。因此，要想稳定经济增长，离不开“主心骨”房地产行业的健康发展。这也就不难理解为何高层会强调慎重出台收缩性政策、并暂缓房地产税试点。随着这一预期的稳定，行业显然已经迈过政策底，后续前景较为明朗，伴随后续资本市场的完全消化也将有望带来估值修复机会。

其次，关注到公司的基本面和成长潜力。力高作为行业中稳健派房企，整体而言体量仍然与头部梯队有差距，在当前行业集中度提升趋势下，力高经营的稳健性和成长性该如何判断？

笔者认为更应该结合公司的核心优势来考量。而具体则可从产品、土储、多元化三个维度分析。

产品层面：

伴随地产行业迈过高速发展期，整个行业已经由供不应求的卖方市场进入到买方市场，尤其是当前消费升级，行业竞争加剧的大趋势，房企的产品力成为能否赢得市场的关键。

作为在行业深耕三十载的房企，力高见证了行业跑马圈地的时代，也快速响应市场需求推进精耕细作，尤其是对行业的发展趋势有着深刻的洞察力。面对低碳绿色发展、追求健康人居环境的新风向，力高健康掀起了行业变革，成为了健康建筑领域的行业“先行者”和“践行者”，不断在健康人居细分赛道上构建核心优势，由此也在整个地产行业形成了极具行业辨识度的产品力。当前，“健康”已经成为力高高品质建筑产品的代名词，并获得了市场的高度认可。而这也直接推动了公司产品的劲销，助力业绩端的表现。

从过去一年来看，公司围绕产品于服务亦不断精进，如全面升级新东方健康建筑3.0，全新构建“漾(YOUNG)社区”，提出4H+健康生活主张等动作，旨在持续为客户提供高品质的健康生活。此外公司在品质的追求上也得到了业内的高度认可，如在克而瑞2021年度产品交付力测评中，南昌力高·雍湖国际项目从超500个项目中脱颖而出，获评安居交付力标杆项目20强。这些成绩的取得不仅带给公司良好的品牌美誉度，也将有助于公司在行业中借助细分赛道的先发优势持续收获行业转型新机遇。

土储层面：

房企业绩的增长离不开土储层面的蓄力，而土储质量的优劣往往也决定了房企的发展后劲。过去一年，力高集团秉持审慎的发展策略，积极灵活把握市场窗口期，不断优化结构，丰富优质土储，同时新进广州、杭州、台州等城市，战略布局长三角实现新突破。截至2021年底，力高集团总土地储备约为2287.9万平方米。

从力高的布局来看，其采取“1+3+N”全球化的战略布局，深度聚焦具有经济活力、丰富就业资源，持续人口涌入的核心经济区域，在这一系列优势布局下公司的产品去化也有着良好的支撑，优质土储亦为力高的良性发展奠定了坚实基础。

多维产业运营层：

今年两会期间，探索房地产发展新模式成为行业关注的焦点，而关注力高的发展，不难看到公司在这一探索中实际上已经展现出相当大的潜力。近年来，力高在地产开发主业深耕的同时，也在围绕客户需求，积极打造全生命周期的服务链，推动多维产业齐头发展，实现产业价值链的延伸。

其中，物业管理方面，力高健康生活旗下“优居美家”物业和康养自营品牌“怡邻健康”发展迅猛。优居美家在服务规模扩大的同时，服务质量也大幅提升，由中国指数研究院测评的2021中国物业服务百强企业研究排行榜中，优居美家物业位列第40位。

商业项目方面，2021年力高商业项目实现突破。济阳力高·仟喜荟商业综合体盛大开业，成为济南济阳区第一个新消费趋势下的综合购物中心。

此外，财报显示，力高集团2021年涵盖物业管理、酒店、租金、康养等其他部分收入达3.8亿元，尽管整体规模仍然不算大，但可以预见的是，随着后续这一系列新兴业务板块的不断孕育成熟、发展壮大，有望进一步夯实公司的综合实力和抗风险能力。

最后，再关注到近期力高分拆物管业务上市带来的估值修复机会。

近期力高健康生活已进入招股阶段，计划于3月31日完成上市。公司剥离优质资产，不仅展现了力高对新兴业态的孵化能力，同时伴随物管板块上市，在融资助力下，有望进一步实现快步发展，而对母公司而言也将减轻财务压力，更有助于力高集团释放财务风险，并在资本市场迎来重估。

总体来看，目前地产行业的股价更多的是对行业格局、集中度提升的消化，但对于具有特色的房企存在的修复机会往往并未真正有效感知，而结合力高集团的表现来看，公司稳健的成长能力、多元转型下的华丽转身、分拆带来的重估机遇等都将意味着后续的潜力。

3、结语

当前，随着房地产经过过去一年的至暗时刻，行业的估值已经落入到底部区间，业绩期的到来进一步释放了风险，未来在政策面、基本面的反转之下，地产板块具有高确定性的机会，已经进入到击球区。

但这并不意味着每一个球都能打，纵览整个行业，部分房企的债务风险仍然弥漫，更需要投资者保持谨慎乐观，选对那些能过恰好打出最佳击球区的球。

力高集团交出的这份成绩单，展现的成长潜力与修复弹性，或正等待着市场的价值发现。

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