眼下正值财报季，业绩表现成为市场投资中的首要考量之一。诚然，业绩表现能够直观反应企业过去经营、战略发展的成效几何，也或预示后续市场走向，但结合宏观背景来看，2021年历经“百年未有之大变局”，全球疫情流行、外部经济下行等影响下众多产业受到冲击，亏损企业数目大增上升，业绩承压更为普遍。

因此，当下或许应该予以发展和变化的眼光去看待业绩因素，2021年的亏损数字中，哪些是经营质量下滑导致，哪些是“战略性亏损”？

我们长期追踪的北京建设（0925.HK），则显然属于后者。

一、加速新业务模型构建，打开新想象空间

财报显示，2021年北京建设实现收入7.11亿港元，同比增长3.26%；毛利4.47亿港元，同比增长29.37%；亏损3.74亿港元。而在看似普通的财务数字之外，2021年北京建设加速了新业务模型的构建，以进一步巩固长期盈利和资本收益模型；参考历史经验，“困境反转”往往会带来超额收益的机会，被奉为投资圭臬之一。

北京建设是北控集团旗下唯一与地产业务相关的海外资本平台，过去自身定位为专业地产如物流地产、冷链地产、工业地产和商业地产并从事一级土地开发的综合性地产开发商，在相关领域已深耕十多年，利润主要来自售出项目所得利润。

而随着项目实现稳定收入和中国经济的稳定增长，北京建设2019年开始致力于对部分物流资产的出售进行深入探索和尝试，2021年以来亦持续推进出售部分物流资产和工业地产资产，以期实现北京建设原有的“融投管退”的业务模型。本次售出后，将为北京建设回收可观的资金，以实现大幅减债、回笼资金并重新分配资源的目标，首批出售项目将会于2022年顺利完成。

后续北京建设将加速轻资产化的进程，加大在冷链行业的投资发展力度。以技术手段为引领着手建立全国性冷链产业基础设施，倾力打造出领先的进口冻品产业综合服务平台——“冻品e港”，进一步开拓贯穿上下游的冷链业务，即形成线上以冻品e港为核心，线下以冷链仓储为核心的S2B+O2O商业模式。并且，可以看到北京建设冷链业务在业务进展、业绩表现上均以正向发展，这为市场打开新的想象空间。

二、冷链业务线上注册用户激增，线下收入大增45%

过去两年的疫情期间，冻品e港持续升级，在技术发展底座上成功实现线上注册、交易、支付的一体化，还完成了在线平台安全管理方案、产品实行全生命周期管理及全媒体管道的运营管理；系统安全等级已升至2.0三级等保，更大程度提升了整个业务流程的效率、安全性，以及用户体验。

截至目前2022年3月末，冻品e港的累计注册用户数超过33000家，线上企业开店累计超过2000家。从2020年3月的累计注册用户几百家，到2021年7月的累计注册用户10000家，再到2022年3月的33000家，意味着其在短短两年内实现注册用户规模的井喷式增长，翻了上百倍。这个成绩是自2020年以来全球疫情依然面临严峻的形势下，冻品e港线上注册用户数量依然保持迅猛增长的态势，这也验证了北京建设早前决定拓展冷链产业战略决策的前瞻性。

同年8月，依托于互联网科技手段，冻品e港举办的第二届“828冻品交易节”（线上）活动圆满成功，包括80家海外厂商、20家商会和使领馆代表和800家国内采购商齐聚线上，深度聚焦冻品垂直领域，共同探索冷链行业未来新业态，带旺交易规模。于冻品e港自身，有效展示冻品e港的O2O业务能力，大幅提高知名度、产业影响力，奠定继续推动业务的良好基础。

此外，冷链仓储业务上，截至报告期末，北京建设实现收入7588万港元，同比增长45.5%；规划及拥有仓储量达128,000吨，运营中可出租仓储量达53,000吨，天津和青岛的冷库平均出租率分别达到60%以上和100%。全球疫情反复下，北京建设冷链仓储收入逆势大增并维持住稳定的出租率，尽显发展韧性。

在冷链产业的各环节，北京建设均已启动深度战略合作，例如透过与不同地区冷库合作为客户提供服务，目前已达成合作协定的冷库地区包括：大连保税物流园区、大连经济技术开发区、上海奉贤区、广东湛江市和深圳盐田区等，基本上形成沿海港口仓储网络的搭建。冷链物流服务也接通京东冷链和顺丰冷链服务，后续将继续接通德迅等海外物流服务。

报告期内，北京建设亦与飞猫云车物流、上海广齐冷链、冷网科技在区域性冷链配送业务达成意向合作；与分众传媒在冻品商户广告领域达成合作意向；积极拓展大使馆管道，与肉类协会、农业及畜牧协会等建立良好关系。

那么，2021年北京建设在业务、商务、技术多个维度上均实现突破，冻品e港继续积蓄势能，冷链仓储业务成效率先反应在财报中。传统优势，多维度资源尤其涉及到商务资源的倾注，也决定了这一新业务模型具有极高的竞争壁垒，北京建设毫无疑问最有机会打造中国境内冻品产业功能最齐全和最先进一体化的综合服务平台。

三、市场未来发展，努力空间巨大，需加快发展步伐、追求效率

进一步探讨，结合市场未来发展潜力与格局等来看，北京建设面向广阔市场，商业模式创新而稀缺，长期投资价值显现。

一是来自供需双向驱动乘数增长，加快领军企业的步伐。

随着中国中产社会兴起，对优质进口冻品的需求每年处于快速递增的趋势。数据显示，中国肉类（包括杂碎）进口金额由2017年的98.32亿美元增至2020年的307.33亿美元，年均复合增长率46.2%；2021年中国肉类（包括杂碎）进口金额累计达321.57亿美元，同比增长4.6%。

同时，受到疫情防控措施带来的影响，传统零售品牌全渠道进一步打开，由线下实体向在线电商的转变，客观上造就市场对仓储物流及冷链行业的需求被疫情暂时抑制住了高速增长的潜力。

然而，在过去一段时间，由于没有进行行业改革，冷链行业受高投入和低资讯化等因素影响，行业发展比较缓慢并未形成行业领军企业，亟待揭开新浪潮的序幕。加之进口冻品领域早前的数字化程度不高，改造难度较大，大量、多层级的B端参与者汇聚其中给整个链条带来了熵增，存在着愈多的信息不对称，整个链条效率变慢、成本高企。

那么，要形成冻品产良性生态圈，使得生产商、贸易商、服务商共享资源实现共赢，势必需要借助新技术手段的商业应用即专业化平台的整合，为冻品产业链上中下游客户赋能。

以冻品e港为代表的冻品产业综合服务平台适时推出，则为冻品行业规模化和科技化发展提供解决方案，恰恰能够满足冻品行业客户对交易效率提升、成本降低的核心诉求。反过来，基于供需两端的双向驱动，行业领军企业无疑将率先受益加快发展步伐，随着产业链参与者加快入驻平台而以乘数效应快速放大自身的业务规模，并有望发挥“规模效应”走向效率领先阶段。

二是宏观层面上疫情一定也会逐步好转，经济也会逐步恢复及政策导向等亦支持冻品行业的快速发展，整个产业终将走向效率的提升。

今年1-2月，中国经济恢复也好于预期，国际贸易呈恢复趋势，货物进出口同比增13.3%，其中进口27328亿元，增长12.9%。也基于此，中国经济优质基本面、内需消费升级趋势不改，对优质进口冻品的需求将依然强劲。

同时，伴随《“十四五”数字经济发展规划》等印发加速推动我国数字经济转向深化应用、规范发展、普惠共享的新阶段，企业构建数字发展底层愈发重要，中小微企业尤其需要借助产业互联网平台实现相关布局；顺应高新技术新基建发展，产业互联网平台更趋于专业，推动整个行业追求效率发展。

北京建设提前走向效率领先阶段，也势必将在这一过程中发挥更多效能，再获发展加速度，巩固北京建设的长期盈利能力和尝试全新的资本收益模型。进而如开篇提到，北京建设或许属于“战略性亏损”的后者。

四、小结

2021年，北京建设降低对重资产的依赖，转入轻重结合的发展模式，并大力发展冷链业务，从而加速新业务模型的构建，实现转型。新的视角下，北京建设是进口冻品产业领军者，是持续创新进化的高潜力者，基于技术、品牌等发展底座以及S2B+O2O新业务方向迸发巨大发展潜力，无疑担当起平台或生态圈顶层设计者的重要角色，与高景气的进口冻品市场，与大众日益增长的消费升级需求共振。

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