最新的房地产刺激政策出来了，这次是专门针对刚需人群做的货币宽松，和过去经常说的给中小微企业定向降准很类似，而且时间在周末，地产板块的投资者都在憧憬今天能够来一个大涨。

确实，地产股毫无意外高开，但高开之后又出现快速下探，虽然最终很多地产股都收红，但和预期没法比。

憧憬的大涨没有如期而至的背后，是地产股难改下行趋势。

01

惨淡地产数据

或许大家都已经习惯，地产政策一旦放松，房价就如坐火箭般上涨，炒房的钱就如潮水般涌来，直到2021年。

这一年，最大的杀手锏是三条红线，这是真正的地产行业供给侧改革，效果立竿见影——地产行业经历了一整年的回调，甚至是龙头公司都出现暴雷。

加上宏观经济的下滑，市场对于房地产的预期出现了20年来最大的转变。

但是，今年出于经济稳增长的需要，房地产短期放松又成了新的市场焦点。只不过至今效果一般，于是才有了这次地产行业的“定向降准”，至于这次效果如何还有待观察，但是看看今年1-4月的地产数据，确实比较惨淡。

供给方面，根据国家统计局的数据，今年1—4月份，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%。

（来源：国家统计局）

房屋新开工面积39739万平方米，下降26.3%。其中，住宅新开工面积28877万平方米，下降28.4%。房屋竣工面积20030万平方米，下降11.9%。其中，住宅竣工面积14662万平方米，下降11.4%。

销售方面，1-4月份商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。

（来源：国家统计局）

资金方面，1—4月份，房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%。其中，国内贷款6837亿元，下降24.4%；利用外资38亿元，增长129.4%；自筹资金16271亿元，下降5.2%；定金及预收款15357亿元，下降37.0%；个人按揭贷款8037亿元，下降25.1%。增速和景气度指数都出现较大幅度的下滑。

（来源：国家统计局）

02

房企，向左还是向右

总体形势不好，过去曾经呼风唤雨的地产龙头，现在也集体步入低迷。

实际上，从去年年底至今，房地产调控的放松信号很多。但从结果上看和预期还存在一定的差距，加上现在稳增长任务比较繁重，继续出台刺激地产的政策以确保全年稳增长任务的完成，可以理解。

但问题在于，此次的货币刺激政策只针对刚需，属于非常精准的手法，在一部分人的愿望（全面刺激）落空的同时，也说明“房住不炒”始终是上头对房地产发展最大的战略方向，保持定力、不饮鸩止渴也始终是未来很长时间地产政策制定的总方针。

今天地产股没见普遍性的大涨，其实还是在于市场对于此次精准货币政策能在多大程度上刺激地产公司的销售，还存在不确定性。这种不确定性主要来自两个方面。

第一，既然此次刺激是针对刚需，那就说明投资性的购买力不要打货币宽松的主意了，因为本来没打算给你一份。

刚需性需求和投资性需求究竟各占地产销售的比例是多少，没有一个确切的官方数据，但我们可以从银保监会的数据中寻找到一些线索。也有券商专门做过测算，最后的结论是各占4成左右，且不说这个数据正不正确、合不合理，如果属实，那说明简单地刺激刚需，其实对于房企整体业绩的提升有限，因为刚需购房的增速，换算到总体，至少得打个五折。另一个数据或更有指导意义，那就是刚需占比从2016年的6成将至4成，投资性需求却从1成4上升至4成。

这说明，刚需在过去这么多年的房地产飞速发展中，其实已经得到很大的满足，房子毕竟是非常大宗的耐用品，复购率非常低，这也跟民众的感受相一致，越到后面，越多的买房人，纯粹只是在炒房。

第二，投资性需求和刚需性需求的逻辑有很大的差别，一个是以房价上涨为核心考虑，比如投资收益要为正，另一个则是以现实需求为核心考虑，比如结婚、户口、小孩升学，刚需性对价格的敏感度要相对低，投资性则完全相反。既然此次刺激没有算投资性需求一份，那投资性需求就有继续萎缩的可能性，而且退一步讲，即使给投资性需求算上一份，投资方也要有房价不断上涨的预期，否则，人家同样不会掏钱。

一边在提振，一边在萎缩，到底那边快一点，还得看后面房企交出来的销售数据，但可以肯定的是，市场都喜欢有全局性大涨预期，而现在这种此消彼长的情况，投射到股价上，没有预期中的超然表现，也就显得情理之中了。

03

地产后市，乐观？悲观？

今年的经济总任务，就是三个字--稳增长，具体说就是保5.5%的GDP增速。

作为过去多年行之有效的托经济以及刺激经济的重要手段，房地产不管如何被人诟病，都会被上头给予厚望，从这几个月密集出台的放松政策就可见一斑。

但是，房地产基本也不可能回到过去蒙眼狂奔的年代，行业需求高峰已过，本身动能边际递减也已经是事实。

在上个月，就有传言，某位重量级经济部门的官员提交的刺激房地产提案被最高层否决，其实在回过头去看地产行业以及地产政策20多年的变化，底层逻辑很简单，如果再次大规模

刺激，短期内对于经济的提振是明显的，但必须的配套为大放水，在现在这种内外形势下，中国还有大规模放水的操作空间吗？

显然已经不具备。

外围的美国、欧洲都在持续收水，人民币汇率近日又出现贬值，再次大规模放水，即意味着人民币更大幅度地贬值，最后因为贬值而收获的那点出口红利，就无法弥补其他方面的损失，伤不起。

从最近的一系列房地产调控政策来看，最大的特点就是更为精准地解决问题，房企存在债务违约，就适当放开房企的融资渠道，购买力下滑太快，就刺激一下刚需客，给他们“定向降准”，某一些民营房企存在破产可能性，就寻思着让央企过去接一下盘。

当然，也不排除如果已经出台的政策如果还是见效不大，会不会继续把口开大一点，甚至给投资性需求一些好的预期，但我想这种可能性即使有也不要寄予太大希望。

因此，对于地产股的投资，还是要注意短期趋势和长期趋势的矛盾点。现在的地产股上涨，都是基于政策的预期变化，以万科为例，三月份也曾经因为政策预期的变化触底反弹，最大的反弹幅度有50%之多。

（来源：格隆汇）

然而，在股价触及21元高位的时候，又掉头向下，除了宏观环境没有变好之外，最主要的还是自身销售数据的下滑，换句话说，投资可以看预期，但最终都需要落脚于业绩，预期再好，如果最后交不出符合预期的业绩，股价也会大幅回调，何况是一个处在下滑的大方向上的行业。

一句话总结，那就是刺激救了刚需，但救不了股价。

投资，从大的方向看，顺势而为很重要，在一个处在长期增长的赛道上，即使中间跌宕起伏，都不用过于担心，因为只要熬得住，时间都会给予馈赠，相反，如果处在一个饱和甚至衰退的赛道上，现在日子不管过得多好，最终都难以避免下行的命运。

作为地产股的投资者，短期看还是炒政策、炒消息面为主，见好就好，落袋为安才是王道，千万不要把短炒，最后把自己炒成长期股东，因为这种长期股东，会很难过。

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