天天速看：头部房企销售回暖，金地集团（600383.SH）前八月累计销售1404亿元

来源：格隆汇　　2022-09-07 16:02:07

随着8月落下帷幕，中报季进入尾声，各大房企纷纷交出8月份销售成绩单。

环视整个行业，目前地产板块依旧低迷，楼市不景气，房企销售端不畅，资金面承压等情况仍然并未完全得到改善，行业整体表现不佳，但部分头部房企的业绩仍不乏亮点。

(相关资料图)

从投资者角度来看，此前国信证券观点认为，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。基于此，八月份成绩单展现的各家房企今年来的销售表现成为重要的参考依据。

1、金地交出优于行业成绩单

9月5日晚间，金地集团（600383.SH）发布了8月份销售情况公告。公司单月实现签约面积102.4万平方米，同比上升14.45%、环比上升38.2%；单月销售金额212.3亿元，同比上升11.56%，环比上升14.5%。

（数据来源：公司公告）

前八月来看，金地累计实现签约金额1403.9亿元，同比下滑32.34%。

结合行业情况，根据克尔瑞数据，百强房企前8月销售操盘金额的同比降幅达47.4%。单月来看，8月份百强房企实现单月销售操盘金额5190.1亿元，环比较上月基本持平，同比降低32.9%。

对比可见，金地集团不论是从环比还是同比均取得了优于行业的表现。

进一步结合TOP20房企情况来看，金地销售额累计同比在各月份也持续优于TOP20房企累计销售表现。

（数据来源：公司公告）

从权益销售额业绩情况来看，金地在行业排名相比7月份上升一位，位列行业第7名。

（来源：中指数据CREIS）

以单月数据看，前八月多数头部房企的同比数据均呈现下降趋势，且降幅并不低。而仅有为数不多的同比实现增长的房企，增幅也较为分化，既有像建发房产这类国企房企单月同比实现72%的增幅，也有像龙湖集团这样的民企房企增幅仅不到4%的情况。金地集团同比增幅则处在中间位置。

而再来看环比情况，头部房企中多数呈现复苏态势，但也不乏像万科地产这样仍然有逾一成降幅的房企。金地集团环比增幅在头部梯队中也处在中间水平。

从整体统计来看，8月能够实现同比、环比均上升的房企并不多，仅有中国金茂、金地集团、建发房产以及龙湖集团。其中，中国金茂和建发房产第一大股东则均为国资背景。

总体来看，行业仍然还在底部波折的阶段，金地集团虽面临压力，但一定程度仍展现出较良好的业绩复苏态势，表现领先于行业及同梯队。

2、支持房企业绩复苏的两大核心逻辑

结合目前行业情况分析，房企在销售端能取得亮眼成绩，与两大因素分不开：其一，房企在产品力上的表现，换言之市场认不认可很关键，这背后亦涉及到项目所属区域市场情况等方面，核心则是房企的土储规模及分布情况。

其二，则是房企的财务面情况，市场风险偏好下降中，购房者愈发重视房企是否具备稳健基本面，尤其是预售制情况下，较长的交付周期性，行业信用风波下导致购房者信心不足，缺乏优质财务面支撑的房企，在销售端也将面临较大压力。

前者来看，产品与服务优质与否决定了其能否在推出市场时满足市场所需形成有效去化。

随着行业步入竞品质时代，房企纷纷围绕这一方向持续发力。以金地集团为例，其聚焦数字化、创新力、交付力等7大硬核产品力，打造企业核心竞争力，并以此得到了市场较高的关注与认可。

产品优质与否是其在市场的基本立足点，而产品所处的地段同样也是产品重要的卖点所在，对产品能否卖的好尤为关键。

再结合金地的情况来看，其在布局上聚焦的多是核心经济地带以及高能级城市，这些区域往往经济发展势头强，人口保持流入，在去化上有支撑，同时其资产亦有较强的抗跌属性，在当下不确定性升温的大环境下，有着较强吸引力。

同时，房企在城市的深耕情况也是其销售端的亮点所在，长期市场深耕往往能够带来房企在在当地市场较高品牌影响力，为其在销售层面获得支撑及溢价机会。

从金地来看，其注重对一二线主流城市的深耕，以其深耕的上海、北京为例，在8月份，上海的金地嘉源项目开盘即成交440套，去化率达到100%，签约金额超20亿元；而北京副中心金地壹街区当月销售3.8亿元，顺义区和锦华宸项目销售5亿元，各自夺得所属板块销冠。

土地储备是房企生命线所在亦决定了房企长期的发展潜力与机会。截止上半年金地集团总土地储备约6193万平方米，可以满足未来2-3年的开发。此外从今年公司货值情况来看，目前，金地集团未售货值约7150亿元，70%分布在一、二线城市，30%分布在环都市圈的三四线城市。同时公司计划2022年8-12月份推出货值1200亿元左右。

房企采取的是结转制，前端销售是未来地产公司后续结转收入的重要来源所在，也是房企后续业绩的核心动力支撑。基于此，房企在销售端优异的表现也为后续业绩带来了良好预期。

当前伴随政策面驱动楼市回暖、“金九银十”效应等，以金地为代表的优质房企在销售端持续发力，后续其业绩还将有望持续迎来修复。

再从后者来看，在行业暴雷潮涌动下，房企在财务端的优良表现亦是对公司销售上的有力支撑所在。在市场信心不足的情况下，购房者往往更加青睐国企房企以及优质的名企房企，这也是我们能够看到近年来国企房企在也业绩上表现更为突出的原因所在。

而在这一过程中，不乏类似金地这样的高信用房企，凭借稳健的财务表现得到市场的认可，为销售表现、业绩复苏带来驱动。

从金地具体情况看，其是为数不多的获得境内外评级机构评级确认的中资房企之一，此前6月境内评级机构联合资信确认维持金地集团"AAA"的主体长期信用等级，7月标普维持金地"BB"的长期企业信用评级。同时在9月5日，穆迪亦确认金地集团“Ba2”公司家族评级(CFR)。

根据最新穆迪的评级，穆迪在报告中指出金地集团的“Ba2”公司家族评级反映了其品牌知名度、长期在中国房地产市场的运营记录和其审慎、稳定的管理团队，以及良好的流动性。此外穆迪亦提及公司在环境、社会和治理(ESG)因素方面，穆迪考虑了金地集团审慎的财务管理、多元化的所有权和董事会的过往记录，以及其既定的治理标准，这些标准缓解了由于公司大量使用合资企业而导致的公司透明度下降带来的风险。

从三道红线来看，截止上半年金地净负债率、扣预负债率、现金短债比分别为57.8%、66.9%、1.38 倍，其已经连续6年保持三条红线“绿档”。

从资金面来看，金地集团是目前行业中少数能够持续获得公开市场融资的企业之一。在今年上半年，金地集团顺利发行了一笔17亿元中期票据，利率为3.58%。而此前7月份，公司还成功设立一笔总额17亿元的资产支持专项计划，利率为4.8%。

截止上半年，金地集团账上货币资金有647.98亿元，其中无限制现金规模达560亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债覆盖倍数仍有1.38倍，可以覆盖短债，可见公司面临短期偿债压力不大。

此外，目前金地的总银行授信规模超2600亿元，剩余可用银行授信规模超过1700亿元，2022年上半年银行新增授信规模超150亿元。公司银行授信额度充足，抗风险能力突出。

总的来看，房企融资端畅通的融资渠道，充裕的现金储备，坚实的资产负债表确定了其在行业信用风波中，能够在交付层面、产品品质上仍然有强大的保障，带给购房者信心，进而带动销售持续企稳走强。