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按照美林时钟配置理论，中国2023年经济处于复苏周期，股市是会有良好表现的。

今年以来，A股基本上是在按照这个脚本走的。节前，不论是股票市场，还是商品市场均基于强烈经济复苏的预期而大规模上涨。节后，消费数据略低于预期，市场歇一歇脚，连续回调了几天。后来，在1月金融宏观数据披露前后，市场又开始乐观起来。

2023年，政策目标是全力搞经济。全年料将保持宽松的货币政策，而经济基本面复苏的斜率决定着大A的高度和空间。

而经济盘最大的有两块，一个是房地产，另一个是消费。消费的大头是汽车，政策施展的空间会比较大，企稳回升的趋势比较明显。

对于地产，政策已经在过去几个月之内打出了“三支箭”，在需求端也有一些动作，但目前看效果似乎不太理想。

房地产是中国最大的顺周期行业，上下游以及相关产业链拉动的GDP在20-30%。它修复的速度与斜率，基本也决定着经济复苏的强度，也决定着大A今年的行情高度。

上周五，央妈的数据姗姗来迟，给了我们一个全面审视和观察地产恢复的窗口。

01

1月，社会融资总规模为5.98万亿元，超出市场预期的5.4万亿元。这相较于2021年同期少增1959亿元，大幅高于最近5年历史同期的均值水平。社融存量增速为9.4%，较去年12月回落0.2%，继续探底，刷新历史新低。

社融中，人民币贷款新增特别猛，为4.9万亿元，同比多增9227亿元。这又分为企业部门贷款以及居民部门贷款。前者总新增4.68万亿元，中长期贷款新增3.5万亿元，同比增1.4万亿元，环比增2万亿元。

可见在疫情优化之后，企业对于投资实体的信心明显恢复。

居民端，新增贷款2572亿元，短贷341亿元，环比12月的-113亿元有所恢复，但仍然不足2022年同期的1006亿元。中长期贷款，新增2231亿元，环比小增366亿元，远不及2022年同期的7424亿元。

从这两组数据也可以看出，个人消费端并没有呈现疫后春节高水平表现，地产需求仍然明显不足，也印证了春节返乡置业并没有多火热。这从房企的销售、成交、拿地等也可以看出一些端倪。

据克而瑞数据显示，1月百强房企销售操盘金额为3542.9亿元，同比下降32.5%，环比降幅达到48.6%。成交方面，1月重点100城新建住宅成交规模销售同比降幅超20%，绝对规模降为2015年以来同期最低水平，单月已连续20个月同比下降。另外，TOP100企业拿地总额591亿元，同比下降29.4%。且拿地企业主要以地方城投及本土民企为主，拿地节奏明显放缓。

地产需求端没有出现“开门红”，呈现较大压力。地产供给端，则有明显改善。

据克而瑞数据，1月80家典型房企融资总量为543.59亿元，环比减少44.8%，同比减少44%。剔除春节假期因素，与去年2月同比增长40%。

股权融资方面也很大进展。12月份以来，A股至少有16家房企宣布进行定增融资，比如，保利发展125亿元，华发股份60亿，荣盛发展、迪马股份、中南建设等宣布数十亿股权融资。

当然，最为劲爆的还是上周末万科官宣的150亿定增大案。其中，105亿投入到公司旗下11个房地产开发项目，45亿用于补充流动性资金。如果顺利发行，这将会是股权再融资重启以来最大规模的定增案。

要知道，纵观万科的融资历史，已经有16年没有向市场伸手融资，凭借自我造血能力，并持续多年高额分红回馈广大股东。但现在，也发生了一些变化。

目前来看，地产供给端有比较明显的修复，但需求端仍然出现疲软态势。整体地产复苏力度和斜率是不及预期的。

当然，这也为后续政策留下了施展空间，比如全面下调房贷利率，一线和主要二线城市完全放开限购限贷等等。但这些都属于大招，不会轻易使用，需要密切跟踪。

要知道，在去年年底的经济工作会议上，并没有拿掉“房住不炒”说法，没有释放强刺激，更多是平衡过渡，托而不举。

02

去年11月初的疫情优化以及房地产政策的转弯调整后，地产、银行两个板块迎来了一波快速反弹。其中，银行ETF一度大涨18.5%，龙头招商银行一度大涨56%，惊诧众人。

而春节假期之后，银行板块持续调整，跌幅逾4%。其中，招行持续下跌超10%，宁波银行同期下跌9%。

很显然，这对节前市场极其乐观的地产预期进行了修正。

除此之外，节后频上热搜的“提前还贷”现象也给银行板块施加了较大压力，因为居民个人住房按揭贷款可谓是银行最为优质的资产。

一方面，净利差较大，主流银行负债成本不足2%，而贷款利率过去有5%以上，净利差妥妥的有3%以上，且风险极低，还能获得一个高粘性的零售客户。

另一方面，违约率极低。比如，招行2021年个人按揭贷款不良率仅0.28%，是大类贷款类型中最低的。

这亦是银行方面一拖再拖的核心逻辑——一些银行关闭线上提前还款通道、还款额度用完、提前还款申请3个月不催不处理、预约成功也不扣款等情况时有发生。

这个时候，为何不少人会“提前还贷”？

一方面，新老房贷存在一些利差。今年来，全国多个城市密集调整房贷利率，从“4字头”的首套房贷利率下调到“3字头”，包括东莞、中山、惠州、珠海、韶关等。而过去，房贷普遍在5%以上，甚至有6%的情况。利率相差1个点，200万的房贷1年就有着2万元的利息差。

另一方面，房贷利率与投资收益之间的利差。现在，很少有银行理财产品有超过5%的稳定回报率的，如果低于这个数，相当于就亏钱了。

尤其是去年疫情调整放开，市场预期经济会强势复苏，导致债券市场大幅下跌，银行理财有一波集中大跌，一定程度上也加剧了“提前还贷”的现象。

当然，这个时候跟风去提前还房贷，是需要慎重的。如果有大量闲钱，且稳定回报率低于房贷利率，选择提前还房贷是可以考虑。但手上没余钱，需要过桥还清再转抵押贷，将面临资金成本以及政策的重大风险，是不太可取的。

正因为居民端提前还贷，也一定程度上加速了个人住房贷款余额增速的持续下滑。2022年末，总余额为38.8万亿元，全年新增4800亿元，同比增1.2%，相较于2021年末下降10%，创下新世纪以来的最低值。

看来，银行想要像过去那样躺赚也很难了。

03

“这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代”；

“这是一个智慧的年代，也是一个愚蠢的年代”；

“这是一个信任的时期，也是一个怀疑的时期”；

“这是希望之春，也是失望之冬”。

如何评价现在的中国地产行业所处的阶段，我会想起英国作家查尔斯·狄更斯在《双城记》的第一章书写的这段话。

房地产行业野蛮生长的黄金时代、白银时代已经过去了，未来是竞争激烈的黑铁时代。适者生存、物竞天择的丛林法则也降落在了体量庞大的房地产身上。时代中的一粒灰，落在个人头上，可能就是一座山。落在一个行业上，亦是如此。

不过，房地产业在未来很长时间之内仍然是中国的重要行业，但退出绝对C位应该不会等待太久。从长远来看，中国摆脱房地产的巨大桎梏，朝着高科技产业大规模进军，无疑也是一种幸事。

不恋过去，不畏未来。每一个投资人，每一个上市企业都需要为时代的变局做好准备。

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