观点网2月20日晚间，祥生控股一纸公告落地，向市场宣告正就五笔美元债启动重组程序。

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值得注意的是，祥生在公告中表示，拟与交易票据持有人订立以支持实施重组事项的债权人支持协议，同时还鼓励交易票据持有人于提前同意费截止日期或基本同意费截止日期前加入债权人支持协议。

结合公告内容来看，祥生正启动重组事项涉及的五笔债券合计约合6.39亿美元。

对于当前债务缠身的祥生来说，开启重组无疑为自身加固了一道防线，也顺势迎来了一波市场的正向反馈。

公布债务重组的隔天，祥生股价一度上扬，最高涨幅达到34%。

美元债重组

“过去一年，祥生控股面临宏观经济、信贷环境、COVID-19疫情及由此导致的流动性紧缩等诸多因素带来的挑战。尽管面临重大挑战，公司仍努力维持持续经营。”债务重组公告中，祥生试图将眼下的困难情形倾泻而出，这一点，从重组美元债的数额便可知一二。

据观点新媒体获悉，本次涉及重组的票据包括祥生控股发行的8620万美元于2023年1月到期的13.0厘优先票据；及Xiang Sheng Overseas Limited发行的1.34亿美元于2023年1月到期的13.0厘优先票据；祥生控股发行的2亿美元于2023年8月到期的12.0厘优先票据；祥生控股发行的2亿美元于2022年6月到期的10.5厘优先票据；由祥生控股有限公司发行的1947.2万美元于2022年1月到期的12.5厘优先票据，五笔票据的数额相加合计达到6.39亿美元。

此次涉及的债券中只有一笔还未逾期，并将在今年8月18日到期。另外四笔债券的逾期金额占到了总金额的三分之二，值得注意的是，这批债券基本都为高息债，最高利率甚至达到13%。

说起祥生的美元债违约，要追溯至2022年3月。彼时2亿美元优先票据项下1200万美元的利息宽限期已届满，祥生没有在于届满前支付利息，雷声正式响起。

同年9月，祥生又接获申万宏源策略投资（香港）有限公司提起的清盘呈请，而原因则涉及未偿还的5000万美元债务。

时隔五个月，祥生的清盘呈请聆讯已延期至2月28日。再结合本次美元债重组公告的发出，化债问题似乎看到了一丝希望。

这样的举动点燃了市场情绪。

从股价走向看，仅这两天内，祥生股价最高涨至34%，至2月21日收盘，股价涨幅维持在20.83%。

除祥生之外，港股内房股也呈现出集体走高的趋势。其中，光大嘉宝遇涨停，融信中国最高涨近13%，时代中国涨超9%，合景泰富、旭辉控股也最高涨至4%。

究其背后原因，或许与2月20日证监会颁布的新政策相关。

据悉，证监会已经启动不动产私募投资基金试点工作，基金的投资范围包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房以及基础设施项目等。

同一天，中国证券投资基金业协会也发布了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》及起草说明。至此，不动产私募投资基金的投资范围进一步扩大，将在一定程度上持续盘活当前存量资源。

政策落地的声音震起了包括祥生在内地产股们的股价，但对于个体而言，除去美元债重组及政策风向，影响近期股价涨势的原因不止于此。

市场冷与热

就在宣布启动美元债重组程序前一周，祥生再获一笔稳保基金。

2月中旬，浙江绍兴市落地第二批稳保资金，祥生位于绍兴诸暨的住宅项目祥生江南里获得了11.8亿元稳保基金。此次稳保基金的资金规模涵盖祥生·江南里一二期项目，目前协议已签订，第一笔纾困资金已放款。

这不是祥生首次获得稳保基金：2022年9月，绍兴市稳保基金第一个纾困项目便是祥生旗下绍兴“城市之光”项目，基金注入总额7亿元，在注入首期基金1亿元后，后续还将在两年内根据建设需要将剩余6亿元分批注入。

纵观两笔基金的注入情况，祥生所获的18.8亿元资金主要用来加快项目建设进程，以确保两个项目正常交付。但稳保基金的拨款只可用于涉及项目，对于当前已经陷入流动性危机的祥生而言，助力效果有限。先将手中能出售的资产转换成资金，才是减缓债务压力最便捷的方法。

自2022年以来，祥生已多次出售手头资产，最近一次为2022年11月，以2.15亿元的价格出售安吉三特田野牧歌旅游开发有限公司和杭州春园健康养老服务有限公司的股权和债权。

据祥生预计，出售以上两家公司将获得约561.55万元的净利润，而出售事项的所得款项将由集团用作偿还债务。

值得关注的是，彼时从祥生手里接盘上述资产的买家为浙江省旅游投资集团有限公司旗下企业。这也从侧面证明了一点，在当前冷热不均的市场环境中，有人断臂寻路，亦有人撑开口袋囤粮。

从最近集中供地的成交结果来看，华润近期于杭州、苏州土地市场均有落子。2月17日，苏州2023年首场土拍中备受关注的湖西1号地块由华润置地摇号拿下，成交总价36.43亿元，溢价率达到15%，刷新了苏州园区地价纪录；另在2月21日的杭州首批供地中，华润又中签了一宗4.58万平方米的地块，成交价20.55亿元，溢价率也超过了10%。前后不过半周的时间，华润在杭州、苏州的土地交易金额就超过了50亿元。

另一边，更有企业涉资参与盘活多宗深圳旧改项目，而援助对象则是与祥生同样陷入债务旋涡中的中南建设。2月6日，信达地产与关联方中国信达、信达资本共同参与认购芜湖信中盛投资合伙企业，总认缴规模为31.51亿元，拟投资中南建设旗下的深圳某城市更新项目，预计项目总货值约45.77亿元。

此外，于1月19日，信达系与和昌集团等还成立了约90亿元的基金，用于投资总货值340亿元的深圳旧改项目。加上纾困中南建设的项目，信达地产在2023开年揽获的三宗旧改总货值达到了385亿元。

反观中南建设这一边，也在尽力寻找活水资金。

1月5日，中南建设披露《2023年度非公开发行A股股票预案》，本次发行拟募集资金总额为不超过人民币28亿元（含发行费用），拟募集资金主要用于临沂、青岛等相关项目以及补充流动资金。

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