面对复杂多变的内外部环境，2022年全国房地产市场持续深度下行。

根据克而瑞最新发布的研究报告，2022年，行业TOP100房企全年累计业绩规模同比降低41.6%，多数规模房企深陷负增长困局，有近9成百强房企累计业绩同比下跌，业绩同比降幅大于50%的企业数量达到36家。

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不过，令人惊喜的是，在严峻的市场环境下，具备轻资产、抗周期等特征的代建行业在整个地产下行周期中脱颖而出，显示出较强的发展韧性与活力，为房地产市场未来的发展带来了更多可能性，成为众多房企争相布局的赛道。

3月17日，“代建第一股”绿城管理（9979.HK）发布的年度业绩报告，也再次向市场印证了代建行业领先的商业模式和巨大的发展潜力，对整个房地产市场的预期和信心起到了极大地提振作用。

修炼“内功”，夯实代建行业“护城河”

近年来，房地产市场结构性分化加剧，行业竞争结构发生深刻变化。

一方面，受监管持续收紧及疫情等因素的影响，多家品牌房企资金链紧张，偿债压力剧增，处于持续失血状态，部分优质房企也受到了一定挤兑。在此情况下，市场对房企的资金实力以及地产金融支持模式提出了更高要求。

另一方面，房企资金紧张的局面，也会对相关物业企业的关联业务收入产生负面影响，不少物业企业的经营利润和经营资金都遭受严重损失，面临沉重的资金压力。

与上述两者相比，以绿城管理为代表的代建公司，其所提倡的轻资产模式以品牌和管理为主要输出，业务基本来自于第三方外拓，免受金融去杠杆的影响，整体独立性更佳。在轻资产逻辑下，代建公司无需依赖大量资金进行周转，便可以利用更多的盈利资金给股东带来丰厚的投资回报。

同时，代建行业还具备抗周期、低负债等主要特征，安全性更高，能够有效提升盈利水平及利润率水平。

反映到资本市场层面，也可以看到在多数房地产和物业企业市值不断缩水的情况下，绿城管理的股价则一路攀升。

不过，虽然目前已有多数传统房企注意到轻资产转型的必然性，且有越来越多的知名房企涉足代建领域，但依旧难以匹敌绿城管理等头部代建公司。究其原因，代建业务本质上属于服务商，而传统房企不仅很难在短时间内完成从甲方到乙方的角色转变，也缺乏适配代建业务的服务能力。

可以说，房企入局代建赛道的门槛并不高，但想做好却不容易。这也是为何在市场竞争如此激烈的环境下，绿城管理2022年市场占有率却不降反增，达25.5%，占整个行业的四分之一。

绿城管理历年市场占有率

对于绿城管理这样大而全的代建公司而言，其央企信用背书、多年优质房地产开发口碑、轻资产运营模式、专业化的代建队伍、成熟的业务经验以及乙方的思维等独特优势，已共同构成了绿城管理代建的“护城河”，使其成为目前资本市场中不可多得的稀缺标的。

而从行业格局来看，绿城管理面临的竞争或许没有想象中那么激烈。当前，房地产行业仍在持续洗牌，具备资源和资金优势的头部央企，或将在既有业务领域寻找更大的盈利空间，而不会将有限的团队投入到代建业务中。至于已经失去信用的房企，其品牌价值在代建领域的竞争中也将大打折扣。

因此，绿城管理在代建领域的潜在竞争对手或将呈现减少态势，市场复苏的大背景下，公司的行业领先优势有望进一步凸显，发展前景有望进一步打开。

交出亮眼“答卷”，大势中行稳致远

作为代建行业发展的先行者，绿城管理无论是业务拓展还是盈利水平，均彰显出轻资产商业逻辑的优质特征，也在持续印证绿城管理卓越的经营模式和领先的发展理念。

透过最新发布的成绩单，绿城管理的商业模式和金融服务业务的独特优势得以进一步展现。

报告期内，绿城管理营业收入达到26.56亿元，较上年同期增长18.4%；归母净利润达7.45亿元，同比增长31.7%，毛利达13.89亿元，较上年同期增长33.4%，毛利率更是创历史新高达52.3%。

在房地产市场处于下行周期的情况下，绿城管理依旧走出独立行情，足见其逆周期发展的能力。

优秀的业绩表现，离不开绿城管理强大的商业化落地能力以及自上而下管理模式。具体来看，绿城管理稳步实现规模扩张主要围绕三方面持续发力：

区域结构方面，绿城管理在长三角、环渤海、珠三角及成渝城市群等主要经济区域的项目建筑面积占整体总建筑面积的74.7%，主要集中在人口流动性高的经济发达区域，溢价率处于较高水平，项目具有高净值、高附加值的优质特征。

绿城管理主要经济区域建筑面积占比

截至2022年末，绿城管理已经覆盖了120个城市，合约总建筑面积同比增长19.8%至101.4百万平方米，成为国内首个合约总建面“破亿”的代建巨头，新拓代建项目总建筑面积同比增长23.9%，至28.2百万平方米。庞大的业绩储备和存量订单，将为公司未来业绩增长提供充分保障。

客户结构方面，绿城管理拥有结构多元且不断扩展的优质客户群。目前，公司来自政府及国有企业委托方的合约总建筑面积分别占比达32.6%和28.3%，从新拓代建面积看，来自国企及城投客户的新拓合约总建筑面积占全年新拓业务总量的66.2%，客户结构比例均衡，为后续公司业务的开拓和发展提供了坚实的基础和保证。

绿城管理客户结构

组织架构方面，在实现规模扩张的同时，绿城管理通过核心团队的股权激励计划，搭建全员、全周期的“星-月-地-日”人才培养体系等举措实现组织提质增效。公司成功兑现管理层归母净利润年复合增长率超30%的业绩指引，三年间人均贡献收入复合增长率达11.9%，内部组织架构不断优化，核心能力及项目管理水平不断提升。

全员、全周期的“星-月-地-日”人才培养体系

此外，无负债且现金流充裕也是绿城管理的一大看点，2022年公司经营性现金流净流量进一步增长28.1%达到7.25亿元，侧面反映出公司现金转化率高、内部经营情况良好，为公司后续发展注入强劲动力。

100%派息率，成长潜力依旧可期

亮眼的年报，展现的不仅是公司主营业务强劲稳步的发展，更体现了绿城管理控股商业模式的成功，和未来巨大的增长潜力。

基于对未来盈利持续增长的信心，绿城管理坚持高派息政策，以优秀的投资回报积极回馈投资者。

在业绩会上，绿城管理对外宣布约80%的每股末期股息及约20%的每股特别股息，使其成为2023年首家100%派息的上市公司。

这一数据，充分展现了作为轻资产代建公司，绿城管理风险系数低、经营性现金流收入高、分红比例高、具备“现金奶牛”的投资性质，充分彰显公司作为行业龙头的底气与成色，为公司未来发展提振了信心。

同时，在深耕代建行业的十余年里，绿城管理始终坚定长期主义的服务理念。此前，绿城管理多次表示，代建行业已进入确幸时代，未来在房地产开发端，代建的渗透率将进一步提升，发挥更加重要的平台型作用。

为此，公司秉承“利益相关者文化”，链接委托方（土地及资金拥有者）、业主、投资人、供应商等多方主体，携手各方实现“有价值的生长”，让代建模式成为推动中国房地产发展模式变革的重要力量。

对拥有土地及资金的委托方而言，绿城管理通过品牌及主体信用赋能，输出专业开发管理服务，实现品牌及产品溢价，创造经济与社会价值。

对业主而言，2022年，绿城管理全年完成101个项目的交付，为超过6万名业主营造美好生活，围绕“三生体系”构筑绿城管理独有的确幸社区，从“有生命的建筑”、“有品质的生活”、“有价值的生长”三大维度，引领观众感受绿城管理独有的社区产品及服务体系。

绿城管理2022年部分交付项目

对供应商而言，绿城管理拥有不断完善的供应商管理及培训机制，对外输出知识体系及行业标准，携手各合作企业实现共同成长。对投资人而言，稳定增长的市值和分红回报，充分回馈资本市场的信任与青睐。

结语

回溯绿城管理上市三年以来的业绩表现，可以发现公司的规模和业绩均实现稳健增长。作为中国房地产轻资产开发模式的先行者，绿城管理无疑已成为资本市场的一份可观力量，公司在整个行业的长期积累也将赋予其巨大的想象空间。

有数据显示，代建市场规模占比将以年均21.3%的速度高速增长，到2025年，代建行业规模预计渗透率将达到12.5%。参照欧美模式下代建业务占比可做到20%至30%，按均值25%估算，代建行业的渗透率还有5.2倍的空间。作为行业引领者，绿城管理或将迎来快速发展的窗口期。

在此基础上，随着代建时代加速来临，公司通过不断夯实盈利能力、规模扩张、资产质量、资本充足水平、公司治理等方面的基础实力，也能为业内“后来者”的发展提供可行性更强的优质蓝本。

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