回顾过去一年，房地产市场在迈过至暗时刻后，迎来了积极的政策态势，但面对经济下行的压力，楼市观望情绪仍然浓厚，整个房地产销售板块呈现下滑态势。数据显示，2022年，全国商品房销售额约13.33万亿元，商品房销售面积约13.58亿平方米，与历史峰值2021年比较，分别下降26.7%和24.3%。

从行业数据不难看到，中国的地产行业已经迎来了历史性的转折，告别高增速、高杠杆、高周转的时代，低速与平稳成为房企实现可持续发展的关键词。由此而观之，2022年各大房企的年终考显得意义非凡，透过财报挖掘房企对未来行业发展所秉持的态度以及最新战略动向，或将更能够清晰的知道其后续的成长路径以及投资机会。

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笔者留意到于近日公布财报的龙湖集团(00960.HK)，那么一直有行业优等生之称谓的它究竟业绩成色如何？该怎样看待其长期成长价值？

1、业绩逆势增长的“清流”，龙湖利润“平衡术”彰显抗周期底色

随着港股财报季的到来，各大房地产公司交出的财报业绩数据可谓惨不忍睹，大幅度的营收下滑乃至利润腰斩或巨亏已经是见怪不怪。要知道在几年前，整个行业还被冠之以暴利的标签，获得资本市场的追求。然而这两年昔日的”小甜甜”早已经成了”牛夫人”，整个行业的估值水平也已经与当初不可同日而语。

即便如此，仍然不乏逆势增长的清流，龙湖集团便是其中之一。财报显示，过去的2022年，其实现营业额2505.7亿元，同比增长12.2%，实现净利润为243.6亿元，同比微幅增长。在行业内多数房企面临业绩大幅下滑的大背景下，龙湖稳中有进的成绩单显得格外独特和引人瞩目。

面对房地产行业所遭遇的深刻调整，房企是否具备稳健的穿越周期的能力成为资本市场讨论的焦点。从龙湖交出的这份成绩单，再联系到近年来民营房企频频出险的大环境，其安然无恙还能保持高质量的财务表现，充分验证了公司穿越周期的特质。

究其原因来看，这背后实质上得益于的是其在规模、利润和品质上的匠心追求和平衡之道。实际上从龙湖的长期成长过程来看，公司始终注重发展速度与自身的实力相匹配，不盲目求规模求速度，而是专注于不断夯实内功、一步一个脚印实现有质量的增长。

过去一年公司交出的一系列核心财务数据指标亦进一步佐证了这一点。一方面龙湖集团高度注重降负债，持续优化债务结构，推动融资成本降低。截至2022年年底，龙湖集团综合借贷规模2080.1亿元，平均借贷年利率4.1%，净负债率58.1%，剔除预收款后的资产负债率64.8%。另一方面，为应内外部复杂的风险，公司储备充裕的在手现金，同时维持现金流的持续畅通。截至2022年年底，公司在手现金达726.2亿元。

相较于整个楼市下行的现状，不论是负债率还是现金流状况，龙湖集团都表现出较为稳健与充足的一面。而其健康的资产负债表和低融资成本等等，也将是其在房企下半场所构筑的核心竞争力所在。

2、战略加持下演绎新增长曲线，智慧营造领航者的硬核成长逻辑

优秀的企业往往并不拘泥于自身既有的业务发展模型，而是善于寻找助力其加速成长的赛道或领域，敢于下注与投入，构建新的成长曲线，并最终实现厚积薄发，可持续的增长。

龙湖一直以来始终遵循长期主义发展，在转型发展中高度重视对企业核心战略的规划，并适时调整。面对房地产行业数字化发展的新趋势，智慧城市发展的内在需求，公司打造智慧营造品牌龙湖龙智造引领行业新发展。

今年初龙湖龙智造更是发布“六大业务飞轮” ：龙智研策、龙智建管、龙智设计、龙智数科、龙智精工、龙智千丁。六大业务飞轮有机协同，相互驱动，构建了一个完整的战略生态，全面赋能未来城市的发展。

龙湖龙智造的创新创造离不开龙湖在行业内长期的深耕积累，而这也是其核心竞争力的重要集结，释放的潜能将极富想象力。

以龙智建管这一业务飞轮为例，以其高品质、优成本、数字化的核心优势，打通项目智慧开发全流程。资源禀赋上，龙智建管拥有新建造体系3.0百余项建造标准，200多项集采品类，2000多家合作方，500多家战略合作方。通过强大的集采能力和供方生态营造能力，龙智建管能够实现全周期成本管理，为客户创造超额回报。当前，面对房地产行业利润式微，向管理要效益的新趋势，龙湖龙智造构建的这一套高效的运营管理体系显然将更有助于深度挖潜行业价值，打开更大的成长空间。

基于此有理由相信，在六大业务“飞轮”持续的转动下，将不断助力龙湖挖掘拓宽新的业绩增长点，同时也将全面巩固和夯实公司在行业下半场的竞争壁垒。

3、踏准代建新风口，龙湖以升维姿态全面参与行业竞逐

房地产行业如今已经迈过至暗阶段，随着行业的淘汰出清也给留下来的稳健经营表现的公司带来更多的发展机遇。一方面，出险房企留出来的市场份额将进一步为优质房企的扩张带来机会。而另一方面则是行业深层次变化下，对代建需求的提升，衍生出新的市场蓝海。

具体而言，随着地产开发的竞争加剧，实力弱小的中小房企单独开发的能力受限，往往需要依托有品牌和资金实力的房企参与其中推动项目开发。此外暴雷房企的项目往往由金融机构或AMC接收也需要由专业的开发机构将这些项目出清。与此同时，行业阵痛阶段地方国资委、城投等托底拿地下，其往往也亟需拥有优质开发管理能力的企业来推动项目建造落地。据此前海通证券测算，“十四五”期间代建业务的市场容量或将达到2000亿元左右规模，可见市场前景之大。

面对这一风口，龙湖龙智造的模式将迎来着巨大的市场机遇。相较于传统代建企业，龙湖以 “智慧营造”体系化解决方案，将整套龙湖式项目开发运营模式向合作方输出，真正解决行业面临的痛点，为行业发展赋能。在其创新模式下，公司也将借此获得进一步挖掘代建领域深度价值的机会，同时也进一步扩宽了行业赛道，开辟新市场空间。

可以说，结合自身的优势和在行业的长期积累，公司构建了新的商业模型，在整个代建行业竞争中优势十分明显。实际上，从公司业务落地情况来看，目前龙湖龙智造发展势如破竹，在全国核心一、二线城市等相继签约近40个建管项目，总建筑面积超700万平方米，成长势头喜人，进一步凸显了该业务模式的竞争力。

不难预期的是，随着代建这类服务业务不断成长为公司业绩增长的重要推动力，其整个估值的逻辑也将有望迎来重构，而不论是从这些业务所展现的稳健的现金流特征和长期的成长空间来看，都或将为龙湖集团带来更强的确定性与成长价值。

4、结语

随着整个房地产行业进入新的发展阶段，房企间的角力点将围绕产品力、管理运营能力、多元化发展等多个维度展开，龙湖集团这份优异的财报给了行业一个不错的参考样本。

财报发布后各大券商也积极点评看好公司发展。国泰君安报告认为，公司2022年业绩符合预期，其同时上调公司2023-2024年业绩增速，并维持公司“增持”评级。大摩发布的研究报告，同样维持龙湖集团“增持”评级，其表示，相信龙湖集团将继续在销售和租金增长方面表现优于大市，虽然管理层重申并不急于进行交易，但其物业管理部门的潜在分拆或会成为中期催化剂，大摩将龙湖今、明年每股盈测上调4% / 7%，目标价由31港元升至31.1港元。

券商观点进一步支持公司投资价值的同时，龙湖的派息表现也彰显了安全边际。龙湖计划派发期末股息0.8元/股，计入中期股息0.33元/股，全年合计派息1.13元/股，相较于当前21港元左右的股价，足见其吸引力所在。

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