文丨地产三哥

前言

(资料图)

大半年之前，中资地产美元债券大跌，有朋友问能否投资？

笔者没有答案，提供了几个技术标准供他参考。

最终，交流的结果是：关键在于公司的底线在哪。

除了大环境之外，底线至少有两个：

一个是能力，能力是技术性的。这依据财务指标而来。如果去杠杆猛烈导致挤兑，账上没钱、资产冻结，那没办法。

一个是态度，态度是“非标准化”的。这有关企业决策者在进行判断时的心理状态：如果有钱不还，也没有办法。

因为朋友相关的美元债投资已经清仓，现在已经不是利益相关者，可以吹一波雅居乐了。

一、正常履约的三支美元债

如果您在今年1月，购买了雅居乐的今年到期的美元债券，那么，恭喜发财！

今年1月18日，在债券市场中，该债券最低点时100美元债券票面价值为35美元左右。

（雅居乐4亿美元4.85%优先票据净价走势图，来源：DM，下同）

8月31日，该债券如期全额对付，如果投资者在7个多月前的低点入手，回报约3倍，折算成年化收益率接近500%。

在这里，对投资者来说，诚信是真值钱。

雅居乐今年到期的三笔美元债都呈现相同的走势，在2022年1月份达到低点。

雅居乐2亿美元5.125%优先票据净价走势图，该债券于8月15日到期全额赎回。

雅居乐5亿美元6.7%优先票据净价走势图，该债券于3月7日到期全额赎回。

未来两年，除了四笔永续债之外，雅居乐没有到期的美元债。

在风声鹤唳的中资地产美元债券市场，少数看准的投资者赚得爽，绝大多数看不准的投资者被套牢。

像雅居乐这样到期全额兑付的，有投资者认为：应该赠送一个“老铁”的称号：

相当硬。

二、雅居乐的努力

雅居乐的努力在公告中一一呈现。

第一，是卖资产。

第二，是借钱。

这笔钱是20%利率的夹层贷款，金额8.94亿元港币。

夹层贷款，简而言之，是介于股权和债权融资中间的一种融资方式。

打个比方，当项目已经被高级抵押，但开发周转资金依然不足，可以通过夹层融资补足资金缺口。一个后果是，如果借款方违约，贷款人有权利接管项目公司股权。

这笔贷款金额不大，借的很吃力，也很努力。

第三，按期归还境内债券。

5月份，赎回并转售7亿元境内债券；7月份，全额赎回15亿元境内债券。

雅居乐的境内债券暂时没有展期。

这大半年以来，在行业内，销售排名30-40位左右的雅居乐算是“债务履约”界的一匹黑马。

为什么雅居乐是债务履约的黑马？

其他和他体量相当、财务指标相当的公司纷纷出现展期、违约，比它差在哪？

三、“同理心”

欠债还钱，天经地义。

通常，这种行为不值得被单独拿出来表扬。

但在目前的行业形势下，在房地产企业的努力、躺平、努力躺平三个可选项中，雅居乐努力行动，算是一个榜样：

有能力，也有态度。

能力这个指标，外人并不总是能清晰分辨。

态度这个指标，外人从行动中能看得出来。

这种态度，如果用雅居乐公司网站首页上的一句话说明，也许就是：

“同理心”是雅居乐待人处事的第一原则。

什么是同理心？

星云大师在《同事同理心》书中说：

同理心，即换位思考、神入、共情，站在对方的立场上思考的一种方式，将心比心，设身处地地去感受、去体谅他人。

在著名的禅宗佛教徒Joan Halifax的演讲中，她这样描述慈悲心与同理心：

首先，你需要清楚了解苦难的本质，并认识到自己也是苦难的一部分，幸运的话，你才能够参与苦难的转化。

其次，你的行动不要因结果而羁绊，结果的羁绊，会严重扭曲自我的能力，并导致全面的灾难。

笔者对这段话的理解是：红尘苦海，自渡渡人；但行好事，莫问前程。

如果房地产行业正在遭遇的是一场难关和磨炼，雅居乐这大半年的行动的确在践行同理心，而且并没有为因此带来的短期得失而羁绊：到期还钱，天经地义。

后话

同理心是一种感性行为。

企业经营中的因果，由理性决定，看似与感性无关。

稻盛和夫先生说：

在重大决策时，一般经营者往往基于自身荣誉、名誉或尊严进行判断；最后，再基于公司的利害得失得出结论。

而他在思考决策时，不仅考虑荣誉、尊严和名誉，还会再加上一条原则：

那就是，“不能卑怯”。

他说，要有同理心，“自利利他”。

在稻盛和夫看来，同理心的范畴暗合、甚至高于契约精神，因此，它也会带来因果，并非即时的因果，是更长远、权重更高的因果。

“一时的损失，不代表最终的结果，多做利他的事情，便能广结善缘。”

换言之，彼此利益都重要，但优先实现别人的利益，自己的利益才能被实现。

自亚当·斯密总结以来，这句话其实也是市场经济和契约精神的根本信条之一。

至少，这大半年的行动说明，对同理心的践行，雅居乐没让人失望。

一点感想

外部环境的信号有时短期晦暗不明，甚至有时指向相反的方向，价值观驱使下的人们的选择不尽相同。

所以，会出现“劣币驱逐良币”；所以会出现“高尚者的墓志铭，卑鄙者的通行证”；所以有时候“杀人放火金腰带，修桥补路无遗骸”。

“作为人，何为正确？”

稻盛先生自问自答：

“要做一个这样的人：谢幕之时比开幕之初高尚一点点。”

用儒家的话来说：为其义尽，所以仁至。

（本文就事论事，鸡汤为主，不作为任何投资参考。）

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