作为市场上颇为稀缺的纯商业运营标的，得益于消费市场的复苏趋势及良好的商业运营能力，星盛商业（6668.HK）2023年中期业绩交出营收净利双增长的满意答卷。

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2023年上半年，星盛商业实现收入2.88亿元（人民币，下同），同比增加11.13%；核心归母净利润1.24亿元，同比增加12.6%，整体呈现稳定增长态势。

期内，星盛商业录得经营性现金流入净额约为人民币1.23亿元，同比增长约203.5%；截至6月底，在手现金13.53亿元，净现比1.3，现金充裕，为后续发展提供有力保障。

强势的基本面表现，展现出星盛商业韧性增长的发展底色，更是其关联方星河控股（下称“星河”）稳健基因的一脉相承。

多航道优势筑牢稳健经营根基

星河，1988年成立于深圳，经历35年发展，目前已形成了以产业运营、地产开发、城市更新、商业管理、酒店服务、股权投资、物业服务等多轮驱动的自循环生态圈，业务范围遍布全国30余座城市，率先完成从城市空间提供商向城市运营商的转型。

近年来，面对持续波动的房地产市场，星河始终保持稳健的财务风格。

2023年7月，经国内权威评级机构中证鹏元评级委员会审慎评定，星河控股集团旗下星河（集团）有限公司主体跟踪信用等级连续三年保持“AAA”，评级展望稳定。在行业评级下调的背景下，2022年AAA级别房企已从86家下滑至37家，今年能达到该评级的更是屈指可数。星河能连续三年获评“AAA”信用等级，足见权威机构对星河财务健康度、抗风险能力的高度认可，也是市场为星河投出的“信任票”。

不仅如此，星河已连续11年进入由工、农、中、建四大国有银行深圳市分行及中地会等机构联合发布的“深圳地产资信10强”榜单，稳健经营的优质形象受到金融市场的高度肯定。

2023年1月，星河成功发行深圳首单民营房企“央地合作增信”供应链ABS，规模3亿人民币，收益率4.8%，再次印证了星河作为优质房企的资信实力。 

进一步分析不难发现，星河能在行业剧变之下凸显韧性，得益于集团坚持“长期主义”的发展理念，以及多航道布局带来的稳健发展前景。

1、优质持有型物业贡献稳定租金收入

深耕大湾区35年，星河于核心区位积累了众多商场、写字楼、酒店等优质持有型物业，包括位于深圳福田中心区的福田星河COCO Park、星河第三空间、星河中心、星河丽思卡尔顿酒店等标杆项目。集团在持有型物业方面每年实现超30亿租金收入，为后续业务发展提供充足现金保障。

其中，星河旗下标杆项目深圳福田星河COCO Park，是深圳最受欢迎的网红购物中心之一。2023年上半年，在消费复苏及港人“北上消费”热潮的带动下，福田星河COCO Park录得销售额同比增长约27.6%，客流同比增长达43.9%，出租率保持在98.7%的行业领先水平。

在产业运营领域，星河产业集团通过“产·城·融·投”创新运营模式，成功打造出产业园区典范——深圳·星河WORLD。凭借8年的良好运营，深圳·星河WORLD园区成功引入了超1400余家企业，创造产值超300亿元，成为深圳罕有荣获四大国家级资质的一流园区。 

目前，星河产业已布局超20个城市，在建及运营面积超180万㎡，主要耕植于粤港澳大湾区和华东地区。今年5月，星河产业获中指院评为“2023年度中国产业新城运营商综合实力TOP4”，行业地位及品牌影响力持续迈进。

在长租公寓领域，星河旗下拥有星河盟客、星河郡寓及星河菁邸三个品牌，已成功运营超20家门店，管理房间数超5000间，业务覆盖深圳、广州、上海等多座城市。凭借创新长租一体化运营模式，以及持续提升精细化管理水平，星河的租金收入增长得到有力保障，形成了持有型物业的良性循环。

在酒店领域，星河拥有包括深圳星河丽思卡尔顿酒店、深圳星河吉酒店等在内的多间奢华、豪华、度假酒店，运营房间套数超2000间，业务覆盖深圳、广州、惠州等6座城市。酒店是品质精细化的服务赛道，不仅能带来稳定的租金收益，也为星河打下了良好的品牌基础。

2、物业管理、股权投资“现金奶牛”属性凸显

作为星河旗下物业服务板块，星河智善生活已连续八年荣获中国物业服务百强企业，旗下拥有住宅物业、产商服务、配套服务、智慧科技、增值服务五大业务板块，是国内物业管理类型最丰富的企业之一。

截至目前，星河智善生活合约面积超5000万㎡，业务覆盖30余座城市，服务业主超30万，具备较强的持续盈利能力。

此外，星河旗下的私募股权投资机构星河资本，也在为集团构筑资金“蓄水池”。截至目前，星河资本投资了超过200家企业，涵盖新一代信息技术、新能源、高端装备、医疗健康、消费零售等行业，助力了迈瑞医疗、华大基因、宁德时代、澜起科技、百果园等一批明星企业快速成长。 

无论是物业管理还是股权投资，都能持续为星河提供稳定的现金流及利润支撑，助力集团穿越周期。

3、地产板块聚焦核心区域锚定精品策略

提升经营韧性的同时，星河亦高度重视城市空间拓展和产品品质提升，不断夯实房企高质量发展底盘。

在地产开发领域，星河地产已连续11年获评中国房地产百强企业，且多次进入中国蓝筹地产榜单，业务覆盖珠三角、长三角、京津冀三大城市经济圈。

克而瑞研究中心数据显示，2023年上半年，星河地产继续稳居地产百强榜单上半区，位列第48位，公司旗下多个项目位居属地城市销售榜前列：成都·星河WORLD位居温江板块前茅，河源·星河丹堤销售金额、套数、面积位居全市前列，惠州星河·冠臻誉府网签套数、面积、金额名列全市前茅。

作为稳健型房企的代表，星河始终践行“高标准、严要求”，不断提升各个精品项目的交付水平，筑牢交付力。据统计，2023年上半年，星河已完成的总交付套数超11000套。其中，惠州金裕星河梧桐湾、星河传奇、河源星河丹堤三大项目实现提前交楼；南沙、中山、佛山三城四盘到访总体收楼率达99.4%，华东苏州、常州等项目到访总体收楼率达98%。

目前，星河地产的土地储备项目主要集中在大湾区及长三角等优质都市圈，具有较高的安全边际。后续随着近期“认房不认贷”、降低首付比例等一系列政策落地，预计核心一二线城市将迎来稳步复苏，拥有优质资源的房企将持续释放增长势能。

结语

在宏观经济、行业政策以及市场环境的影响下，从“生产”到“服务”的转变已成为房地产行业的必然趋势。对企业而言，为了更好地适应当下市场，如何在盘活存量资产的同时，有效实现抗周期发展，尤其重要。

“星河要做五百年，不做五百强。”这是星河董事长黄楚龙对公司基业长青的愿景，也是星河对长期主义的价值坚守。结合当前情况来看，星河已逐步完成从城市空间提供商向城市运营商的转型，企业盈利来源也更为多样化和均衡。如何穿越周期、逆势出圈，星河给出的这份范本，值得参考。

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