自2021年一系列地产爆雷事件发生以来，房地产行业仍旧处于深度调整阵痛期。在风险暴露加速出清的过程中，部分缺乏开发能力、品牌积累和融资渠道的地产企业或机构组织，会委托专业团队来做代建，这为刚刚起步的代建行业带来了提速发展的新机遇。

3月15日，国内领先的代建企业——中原建业（09982.HK）发布了2021年年度业绩公告，多项核心指标稳步攀升，展现出平稳健康的发展态势。同时，中原建业延续了一贯的高派息政策。报告期内，董事会建议派付截至2021年12月31日止年度的末期股息每股9.9港仙，持续为股东投资人创造超额回报，彰显出优秀的经营质量和强大的盈利能力。

一、业绩稳步增长，抗风险能力突出，彰显强大发展韧性

众所周知，在2021年宏观调控政策偏紧的情况下，房企销售数据跟随楼市整体形势下滑，房企全年业绩表现普遍不佳。与之相反的是，以中原建业为代表的代建行业业绩仍旧保持着稳步向上的趋势。

2021年，中原建业实现营收13.01亿元（人民币，单位下同），同比增长13%；实现归母净利润7.70亿元，同比增长13%。与此同时，中原建业维持了优于行业平均水平的盈利能力，期内录得净利率59.2%，符合公司先前给出的指引。

与盈利能力稳步提升相对应的是中原建业业务规模的持续扩大。数据显示，中原建业期内新签了87个合约项目，同比增长8.8%；新增合约建筑面积达1002.19万平方米，同比增长16.7%。其中，在管项目的合约销售金额402.75亿元，同比增长17.4%；合约销售建筑面积626.16万平方米，同比增长9.8%。

截至2021年年末，中原建业的在管项目达261个，在管项目建筑总面积约3097万平方米。

中原建业保持了「建业」品牌的良好声誉及优质服务的能力，成功斩获“2021中国房地产代建领先品牌”。与此同时，中原建业紧抓时代发展机遇，持续扩大自身能力圈，服务范围从商业代建进一步延伸至政府代建和资本代建。2021年，中原建业新签约了6个政府代建项目，合约建筑面积为79万平方米；新签约了1个资本代建项目，合约建筑面积为20万平方米，形成了多元化的业务模式。

此外，中原建业经营期间的现金流稳定充裕，截至2021年末，中原建业的现金及现金等价物由2020年末的3.85亿元增长至19.75亿元，同比增长412.99%。并且公司没有任何借款，维持于净现金状态，资本负债比率为零，能为未来规模扩张提供稳固支撑。

总体而言，在过去的一年中，即便受到疫情反复和河南洪灾等多重不利因素的影响，中原建业的多项核心财务指标仍旧录得正增长，既显示出公司应对复杂局面的经营韧劲，也体现了成熟轻资产运营模式的优越性。

二、精细化运营和业务拓展并行，助力长期稳定发展

承接上一部分的叙述，面对错综复杂的市场环境，中原建业以稳健增长的态势彰显出穿越周期的发展成色。那么着眼于未来，此次成绩单中透露出了哪些新趋势，能够助其实现更为长足的发展？

其一是项目全流程精细化管理，积极探索数智化建设，高效运营推动价值加速释放。

相较于传统的房地产开发商而言，代建商输出的是自身完善的品牌标准、丰富的开发及管理经验，因而代建商的本质是服务商，而代建模式的核心价值在于服务。同时，在全新的地产周期下，增长动力已由增量驱动转变为品质驱动，对代建企业服务的专业度和精细度的要求也越来越高。

为此，中原建业全面贯彻项目「全流程精细化」管理的要求，通过对整个项目全流程工作的梳理，形成了涵盖整个项目运营全流程的逻辑框架图，并对项目全流程中关键环节、关键工作的研究、提炼，拟定了“三会管理”、“项目分类分级分项管理”、“合作伙伴分类分级管理”为核心的项目全流程精细化管理中重点管理举措，不断提升项目效益和人均效能。基于良好的管控体系以及对项目精细化的高效运营，中原建业一直维持着较高的重复合作率。

同时注意到，此次年报中亦指出，中原建业在现有项目全流程精细化管理的基础上，持续提升精细化管理水平、不断沉淀管理经验，加快本集团大运营的数智化建设，积极探索「代建服务数字化SaaS平台」的打造。

笔者认为，中原建业高度重视项目的精细化管理，无疑有助于产品力的提升和产品品质的优化，同时也是对优异的品牌输出能力的巩固和对企业成长势能的积聚。

其二是保持定力，纵深推进省外扩张。

多年来，“建业”品牌在河南地区精耕细作，建立起了绝对的优势地位及影响力，是河南地区新签总建筑面积、销售总建筑面积、合同销售规模最大的项目管理公司，这为进一步扩大管理半径提供了强力保证。

在笔者看来，中原建业没有盲目全国化，而是选择对省域化战略的再次升级，既是跟随建业品牌影响力不断扩大所做出的必然选择，又有利于其充分发挥协同效应，利用其在大中原区域内积累的品牌、密度、资金等多重优势相叠加，最大程度地提升中原建业的管理效率和管理质量。这是基于一种管理半径和管理效率的综合考量，有利于长期价值的稳健兑现。

在过去的2021年中，中原建业的省外拓展工作取得了超预期的新突破。公告显示，中原建业目前已在119个市县开展业务，包括河南省内100个市县、省外19个市县。

反映到经营数据上，在中原建业2021年全年新签的87个代建项目中，省外项目为11个，对应新增省外项目的合约建筑面积约130.27万平方米，在总新签约建筑面积中的占比近13%。同时，报告期内河南省外项目实现0.93亿元，占总收入比重为7.2%。省外项目的收入占比较2020年增加了137.3%，大力拓展省外市场业务无疑为其未来业绩发展增添了诸多的想象空间。

三、卡位成长性优质赛道，长期增长空间充足

从更为宏观的视角来看，如前文所提及的，2021年大环境错综复杂，港股市场尤为承压。万得数据显示，截至2021年的最后一个交易日，恒生指数收报23397.67点，较年初下跌约14.08%。而2022年开年以来，受地缘冲突的影响，港股在全球资本市场联动调整中，正经历着一场极致的风险释放进程，恒生指数于3月14日下破两万点关口，继续创下本轮调整的新低。

但从更长期的视角来看，风险出清后，市场还是会逐步向合理的价值中枢回归。此外，3月5日的政府工作报告进一步强化了稳增长预期，也为市场注入一剂“强心针”。

中原建业所处的代建行业仍处于起步阶段，存在大量的需求，尤其是随着地产行业宏观调控政策的深入，代建市场的行业空间不断扩大，“投建分离”及“向轻资产模式转型”正在成为国内地产开发的重要转型方向。

按照中指研究院发布的《中国房地产代建行业发展蓝皮书》给出指引，中国的代建市场规模将保持年均23.2%的高速增长。预计2021-2025年间，代建行业渗透率将从4.8%上升到12.5%。若参考欧美国家代建业务20%-30%的行业占比，以25%的中位数进行估算，中国代建行业渗透率还有约4.2倍的提升空间，发展前景广阔。

随着长期渗透率的提升，商业代建项目售价的稳步增长，再叠加越来越走向市场化的政府代建需求、资本代建需求的释放，代建行业的整体收入或将有机会往千亿规模的方向靠近。

同时看到，中原建业的高品质输出能力也符合产业结构转型升级下，以提升产品与服务的供给水平，来适应人民美好生活需要的时代趋势。

（来源：公开网络资料）

2021年11月，中原建业项目共斩获6项大奖，彰显了建业以产品致敬生活，以品质筑就荣誉的匠人精神，更印证了中原建业输出品牌，提升产品的市场价值的硬核实力。往后随着企业产品及品牌影响力的持续提升，中原建业标准化运营体系有望得到市场的反复验证，从而助推公司发展进一步提速，释放倍增效应。

结尾

回归到投资层面，当下市场显然并未有效反映公司的真实价值，中原建业的与股价走向与业绩表现相悖。截至3月16日收盘，中原建业动态市盈率仅为2.94倍，显然处于被低估的状态。如若用终局思维的眼光来看待，由于中原建业基本面稳健，发展前景较为明确，且具备高成长、高盈利、轻资产等多个特点及优势，随着业绩的逐步释放，将推动中原建业向对标的同业公司估值或行业合理估值水平靠拢。

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